王彬 负险不彬
资产评估属于价值判断的范畴,而价值判断是交易过程中无法回避的根本问题,作为使用专业理论和方法对资产的价值进行定量的估计和判断的方法,在任何经营过程中都无法回避,具体到资产评估的内容上,根据《中华人民共和国资产评估法》第二条规定,“资产评估是指评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算,并出具评估报告的专业服务行为。”目前《国际评估准则》(IVS)、美国《专业评估执业统一标准》(USPAP)以及英国皇家特许测量师学会评估准则(RICS红皮书)对资产评估的规定主要都是从资产评估报告的要素和内容进行规范,有鉴于此,对于资产评估的流程、方法和使用详解也是以资产评估报告为蓝本进行分析。
一、资产评估前准备工作
(一)评估资产的界定
资产评估的对象是资产,资产系特定权利主体所拥有和控制的,能够给特定权利主体所带来未来经济利益的经济资源。由此决定了资产具有如下三个特征:一是资产是能够为特定主体带来经济利益的经济资源,而资产的价值取决于其能够带来的未来经济利益的能力;二是资产必须是特定主体所拥有和控制。对于资产的拥有或控制主要体现在对资产产权的界定和保护上,资产的产权是与资产所有权相关的权利束,是基于所有权派生的一系列权利,通常包括对资产的占有权、使用权、收益权和处分权,这种权利束一方面表现为某项资产的完整产权,另一方面又具有可分解性,可以从中分离设定出不同类型的权利,相对于完整产权,被分离设定了部分权利的有限产权的权利人,行使资产权利就会受到分设权利时所承诺义务的限制。因此资产评估中的资产不应以所有权为界定依据,只要企业有控制权且能给企业带来经济利益,均可以纳入评估的资产范围。此外,对资产所有权或控制权的确立使特定主体对资产的相关权利具有了排他性,其他主体要取得相关权利就要付出相应的代价;三是资产的价值应当能够以货币计量,能够给特定主体带来可量化的效用或利益的资产才是资产评估中所涉及的资产。
(二)资产评估要素的确定
一
确定评估当事人
评估当事人主要包括委托人、产权持有人和委托人以外的其他评估报告使用人。包括:
1、明确委托人即产权持有人基本情况(包括但不限于机构全称、类型、所属行业、注册地址、注册资本、经营范围等)
2、明确评估报告使用人(确定使用人及使用范围、使用方式等)
3、明确委托人和相关当事人之间的关系。如果是第三者对拟评估资产进行评估,一般应事先通知产权持有者,资产管理者和征得资产管理者的同意,这往往是执行评估业务的先决条件
二
明确评估目的
详细了解委托人具体的评估目的及与评估目的相关的事项。包括:
1、评估目的的依据(尽可能从委托人处取得经济行为文件、合同协议、商业计划书等与评估目的相关的资料)
2、评估目的的相关方(前述相关当事人)
3、计划实施的经济行为及其对评估目的的要求、经济行为的进展等
三
确定评估对象和评估范围
1、评估范围的确定应服从于评估范围的选择
2、深入了解评估对象的基本情况。包括但不限于企业所属行业、经营范围、资产和财务概况、企业长期股权投资的数量和分布、评估对象为资产组合和单项资产的,应了解资产的具体类型、分布情况、特征和账面价值等
3、为明确责任纠纷, 应由委托人(或经其授权被评估资产产权持有人或被评估企业)就具体评估对象所对应的评估范围明细进行确认
四
确定价值类型
一般情况下可以选择的价值类型主要包括市场价值、投资价值、在用价值、清算价值和残余价值,对于价值类型的选择可以参考《资产评估价值类型指导意见》
五
确定评估基准日
1、评估机构洽谈人员根据专业知识和经验,提示委托人合理选取评估基准日。以确保评估结论能够有效服务于评估目的,确保现场调查、评估资料的收集等工作的开展
2、根据行业管理,对于企业价值的评估,基准日一般选择为会计期末;对于法律法规有专门规定的,从其规定
六
明确使用范围
使用范围主要包括评估报告使用人、目的及用途、使用时效和报告的摘抄引用和披露等事项
(三)调查手段和方法的确定
1、调查的手段
一
询问
主要是在阅读、分析评估申报资料的基础上,与评估对象的管理、使用、采购、营销等相关人员进行沟通。以了解资产规模、来源、使用现状、未来利用方式等基本情况,或者企业经营状况、历史经营业绩、行业地位、未来发展规划等企业整体相关信息
二
访谈
针对无法通过书面资料说明或证明的,尤其是涉及多个专业或部门、具有较大不确定性的综合项目或事项,如资产的来源、在建项目的进展、企业财务状况、企业经营计划等。可采取访谈的方式,以便及时获得全面的、综合性的信息,以对评估对象的状况做出合理判断
三
核对
进行账表核对、账实核实以及将申报内容与相关权证、文件载明的信息进行核对,了解资产的存在及法律权属。如果存在盘盈盘亏等现象,还需要调查原因
四
监盘
一是对参与企业组织的现金、存货等资产的清查核对工作。二是主要对清查实施方案、人员安排、调查方式(逐项清查或者抽样清查)、清查结果等进行了解。三是判断清查结果能否反映实际状况。 四是根据清査结果对资产数量、质量、金额等做出恰当的判断
五
勘察
对实物资产的数量、质量、分布、运行和利用情况(经营情况)等所做的调查,对相关技术检测结果的收集、观察,对其运行记录和定期专业检测报告的收集和分析等工作。在评估实务中,对特殊资产实施勘查
2、调查方式的选择
一是逐项调查,即对纳入评估范围的所有资产及负债进行逐项核实,并进行相应的勘査和法律权属资料核实。逐项调查主要适用于评估范围内资产数量少、单项资产的价值量大,比如不动产评估项目;或者资产存在管理不善等风险,产权持有人或被评估单位提供的相关资料无法反映资产的实际状况,并且从其他途径也无法获取充分、恰当的评估证据,比如停产多年的企业资产评估项目、企业破产清算项目等。
二是抽样调查,即按一定程序从研究对象的全体(总体)中抽取一部分单位(样本)进行调查或观察获取数据,并以此对总体的一定目标量作出推断。主要是针对无法或不宜对评估范围内所有资产、负债等有关内容进行逐项清查的项目,具体的抽样调查方法较为多元,主要包括简单随机抽样、分层抽样、系统抽样、整群抽样、不等概率抽样、多阶段抽样、重点项目抽样等。其中,适用最多的是重点项目抽样,即对纳入评估范围内的资产及负债,遵循重要性原则,对于价值量大的、关键或重要的资产进行调查。在进行抽样调查时,要考虑到抽样风险,并确保由抽样调査形成的调查结论合理、能够基本反映资产的实际状况,抽样误差要适度。在进行抽样调査时,其样本选择的理由要形成评估底稿。
二、资产评估流程
(一)资产评估目的的确定
资产评估特定目的贯穿了资产评估的全过程,会影响着对评估对象的界定、价值类型的选择、评估方法的选择等多方面内容。是进行资产评估之前必须要明确的重要事项。资产评估的结论必须要以资产评估目的为导向。结合具体的业务安排,目前我致残评估业务涉及的评估目的主要包括但不限于转让定价,抵/质押,公司的设立、改制、增资等,财务报告、税收评估、司法诉讼评估及其他等。
(二)资产评估计划的拟定和调整
资产评估计划为资产评估开展工作思路和实施方案。涵盖评估开展主要过程、时间进度、人员安排等主要内容。
在评估正式开展前,应在了解资产评估业务基本事项的基础上,结合资产评估目的以及相关管理部门对资产评估开展过程中的管理规定;评估业务风险、评估项目的规模和复杂程度;评估对象及其法律、经济、技术、物理等因素;评估项目所涉及资产的结构、类别、数量及分布状况;委托人及相关当事人的配合程度;相关资料收集状况;委托人、评估对象产权持有人(或被评估单位)过去委托资产评估的情况、诚信状况及其提供资料的可靠性、完整性和相关性;资产评估专业人员的专业能力、经验及人员配备情况;与其他中介机构的合作、配合情况等主要因素,编制资产评估计划。
确定具体评估步骤时,应明确如下要素:一是评估项目的背景和相关条件,包括评估目的、评估对象和评估范围、价值类型、评估基准日、评估的重点和难点,参与本项目评估的其他中介机构;二是本次评估所采取的评估方法;三是应明确资产清查工作的重点及具体要求,如现场调查目标、现场调查工作总体时间安排、现场调查的主要内容、现场调查的协调方式等内容;应明确与参与本项目的审计、律师等其他中介机构的对接安排及注意事项等。
在评估工作推进过程中,由于前期资料搜集不齐全、现场调查受到限制或委托人提供资料不真实,工作推进后发现需要进一步补充资料和增加现场工作时间,从而造成未能按计划完成进度。或者在业务推进过程中发现未预料到的资产类型或者业务形态,导致原计划的评估技术思路无法满足需要,又或者由于委托人经济行为涉及的评估对象、评估范围、评估基准日发生变化而导致的评估计划不能如期推进的。应尽快与相关当事人进行沟通,根据已确定的方案进行调整、对部分评估工作作出重新安排、对评估技术方案进行修正。调整计划要兼顾评估效率和工作质量的原则,充分利用已有的工作成果,将评估计划调整导致的成本降低到最低水平。
(三)评估现场调查
现场调查主要是通过走访,以便对影响资产价值的物理、技术、法律、经济等因素进行客观、全面的了解,为判断资产整体状况、估算资产价值提供合理依据。因此,现场调查主要是了解评估对象的现状(核实评估对象的存在性和完整性、了解评估对象的现实状况)、关注评估对象的法律权属。
1、了解评估对象的现状
一方面,要核实评估对象的存在性和完整性。其中,在评估对象的存在性上,主要判断评估对象是否真实存在:实物资产主要是通过实地査看、核查合同、盘点、函证等方式核实其存在性;无形资产上主要是通过核査权属文件、申请登记材料、技术文件、第三方证明文件等核实其存在性;应收账款、股权或其他经济权益主要是通过核查会计记录、公司章程、权益证明、股权转让协议及函证等方式核实其存在性。评估对象的完整性要求上,主要是关注评估对象符合相关经济行为对资产范围的要求,能够有效实现其预定功能。因此既要关注资产物理意义上的完整性,也要关注资产功能上的完整性。另一方面,要了解评估对象的现实状况。对于评估对象现实情况的了解,既要与资产价值的影响因素相关,支持资产价值的评定和估算,也要能够系统、全面、充分的反映资产价值的影响因素的实际情况。不同类型的评估对象其关注重点也各有不同:针对整体企业,主要关注企业的历史沿革、主要股东及其持股比例、主要的产权和经营管理结构;企业的资产、财务、经营管理状况;企业的经营计划、发展规划;影响企业经营的宏观、区域经济因素;企业所在行业现状与发展前景等内容。针对房屋建筑物,主要关注取得方式、建筑物结构、建成时间、地址、用途、建筑面积、长度、宽度、层高、层数等。针对机器设备,主要关注设备名称、生产厂家、规格型号、安装地点、规定使用年限、购置日期、启用日期、已经使用年限、设备使用状况、设备维修情况等。针对存货,通常应了解名称及规格型号、计量单位、存放地点、数量、单价等。针对应收账款等债权债务,则需了解债权债务人名称、业务内容、发生日期、履约及回收情况等。
如果资产由于本身本身的特征、存放地点、法律限制等导致评估专业人员无法采用常规的调查技术手段对资产的数量、品质等进行实地勘查,又或者委托人或者其他相关当事人不提供资产明细资料、产权持有人或者被评估单位不配合进行现场调查工作等导致的现场调查受限时,如果所受限制并未对评估结果的合理性或评估目的所对应的而经济行为构成重大影响,或者能够采取必要措施弥补不能实施调查程序的缺失,则可以持续推进资产评估业务,但需要在工作底稿中予以说明,分析其对评估结论的影响程度,并在资产评估报告中以恰当的方式说明受限情况,所采取的替代程序的合理性以及其对评估结论合理性的影响。如果无法采用替代措施对评估对象进行勘查核实,或即使履行替代程序,也无法消除其对评估结论产生重大影响的事实。则必须终止执行评估业务。
2、多维度了解评估对象信息
公开资料方面,首先应从公开市场上独立获取相应资料,市场信息资料应包括交易所公布的股票交易信息、上市公司公开披露的资料、各类资产交易所公布的交易信息、各类资产市场交易信息等。直接获得的市场信息往往存在信息不完备的特征,即可能未充分反映交易内容和条件,在收集市场信息时,应当尽可能全面,并进行必要的分析调整。
当事人资料方面,要从产权持有人及相关当事人处取得如下材料:一是与资产状况相关的资料,如资产权属证明、反映资产现状的资料等,该部分材料主要通过现场调查程序取得。二是用于对资产价值进行评定估算的资料,如评估对象和评估范围涉及的资产评估明细资料、资产最可能的持续使用方式、企业经营模式、收益预测等。对于上述资料,应要求相关当事人对其提供的评估资料以签字、盖章及法律允许的其他方式等进行确认。
监管及权威证明材料方面,应通过实地走访和调研的方式获取如下材料:一是宏观经济信息、产业统计数据(如库存、生产情况、需求情况)等。查看各级政府部门的资料获取企业相关的信息,如各级工商行政管理部门都保存有注册公司的基本登记信息;二是从证券交易机构可以查询上市公司资料,利用这些信息可了解资产所有者的状况;了解其竞争对手状况及其所处行业的情况;对于未上市公司,可从上市公司中挑选可比对象作为参照物,进行类比分析,了解相关状况;三是从信息服务商或数据提供商中获取上市公司或交易案例的相关信息,以便准确边界的使用收益法和市场法进行分析;四是媒体信息,媒体的信息不仅包含原始信息,并且通常有一些分析信息,有助于评估专业人员加深对所需信息的理解,并能节约分析时间;五是行业协会或管理机构及其出版物,便于抓取有关产业结构与发展情况、市场竞争情况等信息,还能咨询到有关专家的意见;六是学术出版物。
法律权属资料方面,在现场调查时间,应取得评估对象的权属证明,对于取得的权属证明进行核查验证,包括但不限于采用与原件核对,向有关登记管理机构查阅登记记录等方式。针对不同的评估对象,权属证明文件各有不同:如针对不动产、专利权、商标权、著作权、矿业权、车辆等实行产权登记制度的资产,权属证明为相应的产权登记文件,比如房地产权证、房屋所有权证、土地使用权证、专利权证、著作权登记证书、采矿许可证、勘探许可证、车辆行驶证等;针对机器设备和存货等,权属证明主要包括购置合同、购置发票、付款证明、出库入库记录等;针对企业价值评估涉及的股东全部权益和股东部分权益,权属证明主要包括权属证明主要包括公司章程、工商登记材料、股东登记名册、出资证明、出资协议等;涉及国有资产的,还包括国有资产产权登记证。
对于超出资产评估专业人员专业能力范畴的核査验证事项以及法律法规规定、客观条件限制无法实施核查和验证的事项,应当采取以下应对措施:一是对于超出资产评估专业人员专业能力范畴的核查验证事项,委托或要求委托人委托其他专业机构出具意见;二是对于因法律法规规定、客观条件限制无法实施核查和验证的事项,应在工作底稿中予以说明,分析其对评估结果影响程度。如果无法核査验证的资料是评估结论的重要依据,该资料的不确定性将较大程度影响评估结论的合理性,则应在评估结论中予以揭示。
(四)分析资料选用合理方法
首先,由于收集的资料难免存在失真的情况,要对失真的材料进行鉴别和剔除;其次,要对所收集的评估资料信息、数据的合理性、相关性进行分析,以提高评估资料的可靠性。在此基础上,要恰当的选择评估方法(资产评估方法包括收益法、市场法和成本法三种基本方法及其衍生方法,每种基本方法下还有具体的评估方法,在评估过程中应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况恰当选择评估方法。选择评估方法的过程中应当注意如下重要事项:一是评估方法的选择要与评估目的、评估时的市场条件,被评估对象的具体情况,以及由此所决定的资产评估价值类型相适应;二是评估方法的选择受到各种评估方法运用所需要的数据资料以及主要经济技术参数能够收集的制约,每种评估方法的运用所涉及的经济技术参数的选择,都需要有充分的数据资料作为基础和依据。在评估试点以及一个相对较短的时间内,某种评估方法所需的数据资料的收集可能会遇到困难,当然也就会限制该评估方法的选择和运用,在这种情况下,资产评估应考虑替代原理,选择信息资料充分的评估方法进行评估。三是资产评估过程中所选择和运用的某一方法,应当充分考虑该种方法在具体评估项目中的适用性、效率性和安全性,并注意满足该种评估方法的条件要求和程序要求;四是在一些情况下,可以采取排除、否定其他评估方法的做法,作为决定采取某一种评估方法的理由。首先需简单说明总体思路及主要评估方法和适用原因;其次要按照评估对象和所涉及的资产(负债)类型逐项说明所选用的具体评估方法,采用成本法的,应介绍估算公式,并对所涉及资产的重置价值及成新率的确定方法做出说明;采用市场法的,应介绍参照物(交易案例)的选择原则、比较分析和调整因素等;采用收益法的,应介绍采用收益法的技术思路,主要测算方法、模型或计算公司,吗,明确预测收益的类型,以及预测方法与过程,折现率的选择和确定等情况。采用多种评估方法时,不仅要确保满足各种方法使用的条件要求和程序要求,还应当对各种评估方法取得的价值结论进行比较,分析可能存在的问题并做出相应的调整,确定最终评估结果的准确性。
(五)评估技术说明
评估技术说明应考虑不同经济行为和不同评估方法的特点介绍评定估算的思路及过程。
采用成本法评估单项资产或资产组合,采用资产基础法评估企业价值,应当根据评估项目的具体情况以及资产负债类型编写评估技术说明。各项资产负债评估技术说明应当包含资产负债的内容和金额、核实方法、评估值确定的方法和结果等基本内容。
采用收益法或市场法评估企业价值,评估技术说明通常包括影响企业经营的宏观、区域经济因素;所在行业现状和发展前景;企业的业务情况;企业的资产、财务分析和调整情况;评估方法运用过程。
采用收益法进行企业价值评估,应当根据行业特点,企业经营方式和所确定的预期收益口径以及评估的其他具体情况等编写评估技术说明。企业的资产、财务分析和调整情况以及评估方法运用四是过程说明通常包括如下内容:一是收益法的应用前提及选择理由和依据;二是收益预测的假设条件;三是企业经营、资产和财务分析;四是收益模型选择理由及基本参数说明;五是收益期限及明确预测期的说明;六是收益预测的说明;七是折现率的确定说明;八是预测期后价值确定说明;九是其他资产和负债评估说明;十是评估价值。
采用市场法进行企业价值的评估,应当根据行业特点,被评估企业实际情况以及上市公司比较法或交易案例比较法的特点编写评估技术说明。企业的资产、财务分析和调整情况以及评估方法运用四是过程说明通常包括如下内容:一是具体方法、应用前提及选择理由;二是企业经营、资产和财务分析;三是分析选取确定可比企业或交易案例的说明;四是价值比率的而选择及因素修正说明;五是评估对象价值比率的测算说明;五是评估价值。
(六)出具评估报告或形成评估结论
出具评估报告或评估结论应注意审慎性和合理性,具体而言,只有确保评估程序履行情况;评估资料完整性、客观性、适时性;评估方法、评估技术思路合理性;评估目的、价值类型、评估假设、评估参数以及评估结论在性质和逻辑上一致性;对计算公式及计算过程正确性;对技术参数选取合理性;计算表格之间链接关系正确性;采用多种方法进行评估时,需审查对各种评估方法所依据的假设、前提、数据、参数可比性;最终评估结论合理性;评估报告合规性的前提下,评估报告或评估结论才有科学性。
根据《资产评估执业准则——资产评估报告》中相关规定,资产评估应以文字或数字的形式表述评估结论,并明确评估结论的使用有效期。评估结论通常是确定的数值,也可以是区间值或其他形式的专业意见。
(七)评估结论的外部审核
企业国有资产管理部门、金融企业国有资产管理部门和文化企业国有资产管理部门等管理的国有资产评估项目,要在形成评估报告或评估结论后,按照国家有关规定组织专家对其进行外部审核。根据现行的国有资产评估管理规定,对国有资产评估项目实行“核准备案”的管理制度,国有资产评估项目的核准备案通常实行专家评审制度,由国有资产管理部门组织专家对资产评估报告进行评审。审核主要包括以下内容:一是资产评估所涉及的经济行为批准情况;二是评估基准日的选择是否适当,评估基准日的选择是否符合有关评估准则的规定要求;三是资产评估范围与经济行为批准文件确定的资产范围是否一致;四是评估方法运用的合理性和评估依据的适当性;五是企业是否就所提供的资产权属证明文件、财务会计资料及生产经营管理资料的真实性、合法性和完整性做出承诺;六是评估程序是否符合相关评估准则的规定;七是评估结论或评估报告是否符合相关准则的规定和要求。评估资产需要对外部审核意见进行分析,形成意见回复,并根据需要对评估结论或评估报告的相关内容进行补充或修改。
三、资产评估基本法——市场法
市场法,是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格,经过直接比较或类比分析以估算资产价值的各种评估技术方法。市场法是根据替代原理,采用比较或类比的思路及方法估测资产价值的评估技术方法。采用市场法应有活跃的公开市场,并且市场上有可比的资产及其交易活动。其中,可比主要体现在功能、市场条件和成交时间三个方面,其中,功能上的可行要体现在用途、性能的相同和近似上,市场条件的可比主要体现在市场供求关系、竞争状况和交易条件的相似上,成交时间的可比主要体现在与评估基准日相近,或时间对资产价值的影响可调整。
(一)市场法的执行步骤与可比因素
1、市场法适用的执行步骤
一是选择参照物。参照物的选择要存在可比性,包括功能、市场条件和成交条件等。另外,与被评估资产相同或相类似的参照物越多,越能充分体现和反映资产市场价值,但考虑到参照物的成交价不仅仅是自身功能的市场表现,还会受到买卖双方交易地位、交易动机、交易时限等方面的影响。为避免某个参照物个别交易中的特殊因素和偶然因素对成交价及评估值的影响,运用市场法进行估值时参照案例数目要保证在3个以上,以尽可能地反映真实成交价。
二是要在被评估资产与参照物之间选择比较因素。将具有可比性的交易实例作为与被评估资产对比分析、评估量化的比较参照物。从理论上讲,影响资产价值的基本因素大致相同,如资产性质、功能、规模和市场条件等,但具体到每一种资产时,影响资产价值的因素又各有侧重。如影响房地产价值的是地理位置、环境状况等因素;技术水平则在机器设备评估中起主导作用;收入状况、盈利水平、企业规模等因素在企业价值评估中相对更突出。所以运用市场法时应根据不同种类资产价值形成的特点和影响价值的主要因素,选择对资产价值形成影响较大的因素作为对比指标,形成综合反映参照物要被评估资产价值之间对照关系的比照参数体系,从多方面形成对比,使影响价值的主要因素得以全面反映。
三是要明确指标对比和量化的差异。在参照物及被评估资产之间进行参数指标的比较,并将两者的差异进行量化。对比主要体现在交易价格的真实性、正常交易情形、参照物与被评估资产可替代性的差异等方面。
四是分析确定已经量化的对比指标之间的差异。市场法以参照物的成交价格作为评定、估算被评估资产价值的基础,对所选定的对比参数体系中的各差异因素进行比较分析,通过多形式的量化途径,形成对价值的调整结果。在实际操作中,需将已经量化的参照物与被评估资产之间的对比指标差异进行调增或调减,就得到以每个参照物价格为基础的被评估资产的初步评估结果。
五是综合分析确定评估结果。如果选择多个参照物,将会形成多个初步评估结果。最终的评估值的形成,主要取决于对参照物的把握和对被评估资产的认识,如果参照物与被评估资产可比性都很好,评估过程中没有明显的遗漏或疏忽,可以采用算术平均法或加权平均法等方法将初步结果转换为最终评估结果。
2、市场法可比因素的设置
运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素主要包括资产的功能(资产的功能结合社会需求,从资产实际发挥效用的角度来考虑,亦即在社会需要的前提下,资产的功能越好其价值越高,反之亦然;正常情况下,市场化可比因素的设置,一般包括资产的实体特征和质量(具体包括但不限于资产的外观、结构、役龄和规格型号等);市场条件(主要关注参照物成交时与评估时的市场条件及供求关系的变化情形。市场条件包含宏观的经济政策、金融政策、行业经济状况、产品的竞争情况和供求状况等);交易条件(主要关注交易批量、交易动机、交易时间、交易批量等),上述因素不同,则交易对象的价格就可能会不同。
运用市场法评估一家企业的价值时,应同时考虑行业标准、财务标准和其他重要交易条款等,其中,行业标准的比照是因为同意行业的企业具有一定的可比性,确认被评估企业所属行业时,可参考国民经济行业分类、证监会的上市公司行业分类、国际通用的标准行业代码等。在依照行业标准时,应尽量选取与被评估企业在主营业务收入结构、利润结构、经营模式等方面相似的参照物。在财务标准的选择上,需要通过必要的分析从业务类型及构成、市场、管理等方面进行比较,以此体现被评估企业和可比案例之间的风险和成长差异。在其他重要交易条款的设定上,应考虑股权评估交易的背景、交易日期、交易价格、收购股权的比重、影响交易价格的其他重要交易条款等。
(二)市场法常用的具体评估方法
市场法主要分为直接比较法和间接比较法:
其中间接比较法则是利用资产的国家标准、行业标准或市场标准(标准可以是综合标准,也可以是分项标准)作为基准。分别将被评估资产和参照物整体或分项对比打分从而得到被评估资产和参照物各自的分值。再利用参照物的市场交易价格以及被评估资产的分值与参照物的分值的比值(系数)求得被评估资产价值的一类评估方法。该方法只要求参照物与被评估资产在大的方面基本相同或相似,通过被评估资产和参照物与国家、行业和市场的对比分析,掌握参照物与被评估资产之间的差异,在参照物成交价格的基础上调整估算被评估资产的价值。考虑到间接比较法需要利用国家、行业或市场标准,应用起来存在较多局限,在资产评估实践中应用并不广泛。直接比较法是指利用参照物的交易价格,以被评估资产的某一或若干特征与参照物的同一及若干特征直接进行比较,得到两者的特征修正系数或特征差额,在参照物交易价格的基础上进行修正从而得到被评估资产价值的方法,如果只有一个可比因素不一致,则其基本计算公式为:
如果是有多个可比因素不一致,则其基本计算公式为:
被评估资产价值=参照物交易价格*修正系数1*修正系数2……*修正系数n
被评估资产价值=参照物交易价格±特征差额1±特征差额2……±特征差额n
当参照物与被评估资产的差异仅仅体现在某一基本特征上的时候,直接比较法会演变成为先行市价法、市价折扣法、功能价值类比法、价格指数法、成新率价格调整法、市场售价类比法、价值比率法等。
1、现行市价法
当被评估资产本身具有现行市场价格或与被评估资产基本相同的参照物具有现行市场价格的时候,可以直接利用被评估资产或参照物在评估基准日的现行市场价格作为被评估资产的评估价值。现行市价法是以成交价格为标准的,有的资产在市场交易过程中,报价或目录价与实际成交价之间会因交易对象、交易批量等原因存在差异,在运用现行市价法时要注意被评估资产或参照物在评估基准日的现行市场价格要与被评估资产的价值内涵相同。
2、市价折扣法
以参照物成交价格为基础,考虑到被评估资产在销售条件、销售时限或销售数量等方面的差异,按照专业标准或有关部门的规定,设定一个价格折扣率来估算被评估资产价值的方法。其计算公式为:
资产评估价值=参照物成交价格*(1-价格折扣率)
这一公式假设被评估对象享受的价格折扣比参照物大,而实际评估工作中并不一定如此。
此方法一般只适用于被评估资产与参照物之间仅存在交易条件方面差异的情形。评估某拟快速变现资产,在评估基准日与其完全相同的参照物正常变现价为10万元,经资产评估综合分析,认为快速变现的折扣率应为50%。因此,确定该拟快速变现资产的评估价值=10×(1-50%)=5万元
3、功能价值类比法
功能价值类比法是以参照物的成交价格为基础,考虑参照物与被评估资产之间的功能差异进行调整来估算被评估资产价值的方法,根据资产的功能与其价值之间的关系可分为线性关系和指数关系两种类型。
当资产价值与其功能呈线性关系时,通常被称作生产能力比例法,其计算公式为:
资产评估价值=参照物成交价格*(评估对象生产能力/参照物生产能力)
如被评估资产年生产能力为90吨,参照资产的年生产能力为120吨,评估基准日参照资产的市场价格为10万元,由此确定被评估资产的评估价值=10×90÷120=7.5万元
当资产价值与其功能呈指数关系时,通常被称作规模经济效益指数法,其计算公式为:
资产评估价值=参照物成交价格*(评估对象生产能力/参照物生产能力)X
其中X为功能价值指数。
如被评估资产年生产能力为90吨,参照资产的年生产能力为120吨,评估基准日参照资产的市场价格为10万元,该类资产的功能价值指数为0.7,由此确定被评估资产的评估价值=10×(90÷120)0.7=8.18(万元)
4、价格指数法
价格指数法又称物价指数法,是基于参照物的成交时间与被评估资产的评估基准日之间的时间间隔引起的价格变动对资产价值的影响,以参照物成交价格为基础,利用物价变动指数(价格指数)调整参照物成交价从而得到被评估资产价值的方法。其计算公式为:
资产评估价值 = 参照物成交价格*(1+价格变动指数)
如:与被评估资产完全相同的参照资产6个月前的正常成交价格为10万元,半年期间该资产的价格上升了5%,则被评估中资产的评估价值=10*(1+5%)=10.5万元。
结合市场参数的不同,基本式“资产评估价值 = 参照物成交价格*(1+价格变动指数)”可以演变为两种方式:
一种变形是:资产评估价值=参照物资产交易价格*(1+评估基准日同类资产定基价格变动指数)/(1+参照物交易日同类资产定基价格变动指数)
在具体运用上,如被评估房地产于2020年6月30日进行评估,该类房地产2016年上半年各月月末的价格同2019年年底相比,分别上涨了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。其中参照房地产在2020年3月底的正常成交价格为3800元/平方米,则被评估房产于2020年6月30日的价值 = 3800×(1+10.5%)/(1+6.8%)=3932元/平方米。
另一种变形是:资产评估价值 = 参照物资产交易价格 * 参照物交易期日至评估基准日各期(1+环比价格变动指数)的乘积。
在具体运用上,已知某参照物资产在2020年1月初的正常交易价格为300万元,该种资产已不再生产,但该类资产的价格变化情形如下:2020年1~5月的环比价格指数分别为103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。被评估资产于2020年5月初的评估价值 = 300×103.6%×98.3%×103.5%×104.7%=331.1万元。
根据基期的不同可区分为定基价格指数和环比价格指数。
(1)定基指数及其运用
定基指数是基期固定的增长率,因此:
定基价格变动指数=(当年实际物价—基年物价)/基年物价
定基价格指数=当年实际物价/基年物价
定基价格指数=1+定基价格变动指数
如果能够获得参照物和被评估资产的定基价格指数或定基价格变动指数,价格指数法的数学式可以概括为:
资产评估价值=参照物资产交易价格*评估基准日资产定基价格指数/参照物交易日资产定基价格指数
(2)环比指数及其运用
环比指数是基期不固定的(仅同上期比)的增长率,所以:
环比价格指数(%)=当年定基价格指数/上年定基价格指数
环比价格变动指数
如果能够获得参照物和被评估资产的环比价格指数或环比价格变动指数,价格指数法的数学表达式为:
资产评估价值=参照物资产交易价格*参照物交易日至评估基准日各期环比价格指数乘积
整体而言,价格指数法一般运用于被评估资产与参照物之间仅有时间因素存在差异的情形,且时间差异不能过长。
5、成新率价格调整法
成新率价格调整法是以参照物的成交价格为基础,考虑参照物与被评估资产新旧程度上的差异,通过成新率调整估算出被评估资产的价值,其计算公式为:
资产评估价值= 参照物成交价格*被评估资产成新率/参照物成新率
资产成新率= 资产的尚可使用年限/(资产的已使用年限+资产的尚可使用年限)*100%
成新率价格调整法只运用于被评估资产与参照物之间仅有成新程度差异的情形。
6、市场售价类比法
市场售价类比法是以参照物的成交价格为基础,考虑参照物与被评估资产在功能、市场条件和销售时间等方面的差异,通过对比分析和量化差异,调整估算出被评估资产价值的一种方法。其计算公式为:
资产评估价值 = 参照物售价 + 功能差异值 + 时间差异值 + …… + 交易情况差异值
资产评估价值=参照物售价 * 功能差异修正系数 * 时间差异修正系数
7、价值比率法
价值比率法是利用参照物的市场交易价格,与其某一经济参数或经济指标相比较形成的价值比率作为乘数或倍数,乘以被评估资产的同一经济参数或经济指标,从而得到被评估资产价值的一种具体评估方法。价值比率法中的价值比率种类众多,包括了盈利类指标的价值比率,如息税前收益价值比率,税后现金流量价值比率和每股收益价值比率(市盈率)等;收入类指标的价值比率,如销售收入价值比率(市销率);资产类指标的价值比率,如净资产价值比率、总资产价值比率等。其他类指标的价值比率,如成本市价比率等。
价值比率法通常被用作评估企业价值,由于企业存在规模、营利能力等方面的差异,因此为增强可比性,需要采取某种可比的价值联系,将待估企业与可比企业的价值联系起来。这种联系通常可以用价值比率来反映,对其进行调整,得到待估企业的价值比率。根据选取的可比参照物不同,分为“上市公司比较法”和“交易案例比较法”。上市公司比较法是获取并分析可比上市公司的经营和财务数据,计算适当的价值比例,在与被评估企业比较分析的基础上,确定待估企业价值的具体方法。上市公司比较法中可比企业应当是公开市场上正常交易的上市公司,交易案例比较法是指获取并分析可比企业的买卖、收购及合并案例资料,计算适当的价值比率,在于待估企业比较分析的基础上,确定待估企业价值的具体方法,运用交易案例比较法时,应当考虑待估企业与交易案例的差异因素对价值的影响。价值比率法应关注如下重点:
一是可比参照物相关数据信息来源及可靠性。因为市场法评估最主要的就是依赖可比参照物的数据来确定待估企业的价值。因此,前者的数据是否真实可靠就显得尤为重要,这不仅需要保证数据的真实性,同时也要保证所获得的数据的途径是合法的、有效的。
二是确定可比参照物的可比标准。需要考虑企业生产的产品或提供的服务是否相同或相似,或者企业的产品或服务是否都受到相同经济因素的影响;考虑待估企业与可比企业的规模和获利能力是否相似,考虑到企业规模和生产能力之间并非呈现完美的线性关系,通常存在规模效应,所以如果企业规模差异较大,其获利能力可能失去可比性,因此,应当选取规模较为相似的企业进行比较;考察未来成长性是否相同或相似。企业当前的价值来自于其未来的获利能力,成长性差异较大的公司,通常所处的生命周期不同,对于当前时点的可比性就存在较大差异。因而在评估过程中应将这一要素考虑在内。
三是可比参照物数量的把握,上市公司要设置较为严苛的可比标准,选择最为可比的企业或企业组合,如果选用交易案例,则尽可能选择多个可比案例。
四是价值比率的选取。由于价值比率在可比企业与待估企业的价值之间建立了一座桥梁,而这座桥梁,而这座桥梁是否能够更好的反映价值就成为选取价值比率的关键。所以,亏损企业一般不采用与净利润相关的价值乘数;可比参照物与待估企业的资本结构存在较大差异,则不宜选择部分投资口径的价值乘数;轻资产企业不宜选择与资产规模相关的价值乘数,而应该更多的考虑与收益相关的指标;对于成本和利润比较稳定的企业,可以采用收益口径的价值乘数进行评估;可比参照物与待估企业的税收政策不一致,偏向于采用与扣税前收益相关的指标,从而避免由于税收不一致而导致的价值差异性。
尽管价值比例有很多种,但在评估实务中,最常用的有市销率、市净率和市盈率等。目前常采用的价值比率类型通常都是如下设置:
比率 = 分子/分母,其中:
分子代表价值(即权益价值、企业价值),分母则代表了与价值相关的参数(如净利、收入等)。价值比率主要有盈利比率,资产比率,收入比率和其他特定比率,价值比率的实质就是单位价值的概念。具体而言:
盈利价值比率 = 企业整体价值或股权价值/盈利类参数
收入价值比率 = 企业整体价值/销售收入
资产价值比率 = 企业整体价值或股权价值/资产类参数
其他特殊价值比率 = 企业整体价值或股权价值/特殊类参数
价值比率法通常被用作评估企业价值,实务中最常用的有成本市价法、市盈率倍数法、市销率法,市净率法等。其中,
成本市价法是以被评估资产的现行合理成本为基础,利用参照物的成本市价比率来估算被评估资产价值的方法。其计算公式为:
资产评估价值 = 被评估资产现行合理成本 * 参照物成交价格/参照物现行合理成本
如评估基准日某设备的成本市价率为150%,已知被股全新设备的现行合理成本为20万元,则其评估价值为20*150%=30万元。
市盈率倍数法,主要适用于企业价值的评估,市盈率倍数法是以参照物(企业)的市盈率作为乘数(倍数),其中市盈率=股票价格/每股收益,以市盈率与被评估企业相同口径的收益额相乘估算被评估企业价值的方法。
如某被评估企业的年净利润为1000万元,评估基准日资本市场上同类去也平均市盈率为20倍,则该企业的评估价值就是1000 * 20 = 20000万元。
当参照物与被评估资产的差异不仅仅体现在某一特征上的时候,上述评估方法,如现行市价法、市价折扣法、功能价值类比法、价格指数法和成新率价格调整法等的运用就可以演变成参照物与被评估资产各个功能修正系数的计算了,如交易情形修正系数(正常交易情形/参照物交易情形),功能价值修正系数(被评估资产生产能力/参照物生产能力)、交易时间修正系数(被评估资产的定基价格指数/参照物的定基价格之歌)和成新程度修正系数(被评估资产成新率/参照物成新率)等。
如某面积为1000平方米商业用房,因联营需进行评估,评估基准日为2016年10月31日。房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商用房交易案例,具体情况如下表所示。单位:元/m2
被评估对象与参照物结构相似、新旧程度相近,故无需对功能因素和成新率因素调整。被评估对象所在区域的综合评分为100,三个参照物所在区域条件均比被评估对象区域好,综合评分分别为107、110和108。当时房产价格月上涨率为4%,故参照物A的时间因素调整系数为:117/100;参照物B的时间因素调整系数:104/100;参照物C因在评估基准日当月交易,故无需调整。三个参照物成交价格的调整过程如下:
被评估资产单价=(125,747+105,418+107,331)÷3=112,832元
被评估资产总价= 112,832 ×1000=112,832,000元
直接比较法具有适用性强,应用广泛的特点,虽然比较直观,简单明了,但这一方法强调参照对象与被评估资产之间的可比性,影响被评估资产价值的因素较多,如可能同时有时间因素、价格因素、功能因素、交易条件等因素存在。另外,该法对信息资料的数量和质量要求较高,并需要相当程度的专业判断。因为,直接比较法可能要对参照物与被评估资产的若干可比因素进行对比分析和差异调整。没有足够的数据资料以及对资产功能、市场行情的充分了解和把握,很难准确的评定估算出被评估资产的价值。
在上述各种具体的评估方法中,许多具体评估方法既适用于直接评估单项资产的价值,也适用于在市场法中持股车评估标的与参照物之间某一种差异的调整系数或调整值。在市场经济条件下,单项资产和整体资产都可以作为交易对象进入市场流通,不论是单项资产还是整体资产的交易实例都可以为运用市场法进行资产评估提供可参照的评估依据。
(三)市场法的适用范围和局限
市场法通常被用于评估具有活跃公开市场且具有可比成交案例的资产。比如二手机器设备和房地产以及部分软件著作权等,通常二手设备市场可以成为机器设备评估的重要参照物选取市场;房地产评估则更多的选取其所在区域范围的类似资产。市场法被用于评估整体资产价值时,通常是用来评估企业价值。其中,最常用的是价值比率法,以参照企业的价值比率作为调整手段,以此比率与待估企业的相关的财务指标(如利润、息税前利润、销售收入)相乘估算待估企业价值。除了上述所经常使用的市盈率外,用来评估企业价值的乘数还有很多种类。在实务中,通常需要根据被评估企业自身和所在行业特征综合判断采用一种或几种价值比率进行评估。
市场法作为目前资产评估的重要方法之一,有其重要的意义和优势,它是相对来说具有客观性的方法,也比较容易被交易双方所理解和接受。因而如果不存在资产的成本和效用以及市场对其价值的认知严重偏离的情形下,市场法通常是资产评估三种方法中较为有效哦、可理解和客观的方法。在经济较为发达,市场认知较为稳定的国家,市场法是运用较为广泛的方法。它不仅被用于包括设备和房地产在内的单项资产评估,还被用于企业整体资产评估之中。
但是此方法强调参照对象与被评估资产之间的可比性,影响被评估资产价值的因素较多,如可能同时有时间因素、价格因素、功能因素、交易条件因素的存在。而且该方法的使用,对信息资料的数量和质量要求较高,而且要求评估专业素养有一定的要求。
四、资产评估基本法——收益法
收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值,来估算资产价值的各种评估技术方法的总称,该方法采用资本或折现的途径及其方法来判断和估算资产价值。该评估思路是任何一个理智的投资者在购置或投资某一项资产时,所愿意支付或投资的货币数额不会高于所购置或投资的资产在未来能给其带来的回报。收益法利用投资回报和收益折现等技术,把评估对象的预期获利能力和获利风险作为两个相辅相成的关键指标来估测评估对象的价值,该方法用数学式可以表示为:
式中:P表示评估价值;Ri表示未来第i年的预期效益;r表示折现率;n表示收益年限;i表示年序号。上式用图示表示为:
(一)收益法的适用范围
因为收益法是依据资产未来预期收益经折现或本金华处理来估测资产价值的,因此其使用会涉及到三个基本要素,分别为被评估资产的预期收益、折现率或资本化率、被评估资产取得预期收益的持续时间。因此,应用收益法必须具备的三个前提条件,即未来预期收益可以被预测并可以用货币来衡量;获得预期收益所承担的风险可以被预测并可以用货币来衡量;预期获利年限可以被预测。
上述条件表明,首先,评估对象的预期收益必须能被较为合理的估测,因此被评估资产与其经营收益之间应存在着较为明确的比例关系,同时,影响资产预期收益的主要因素,包括主观因素和客观因素也应比较明确,评估时可以据此分析和测算被评估资产的预期收益。其次,被评估资产所具有的行业风险,地区风险以及企业风险是可以比较和测算的,这是测算折现率或资本化率的基本参数之一。评估对象所处的行业不同,地区不同和企业差别就会不同程度的体现在资产拥有者的获利风险上。对于投资者来说,风险大的投资,要求的回报率就高,投资风险小,其回报率也可以相应降低。最后,评估对象获利期限的长短,也即评估对象的寿命,也是影响其价值和评估值的重要因素之一。
(二)收益法的基本步骤和基本参数
1、收益法的基本步骤
从收益法的概念可以发现,资产未来的预期收益和风险的量化是收益法应用的主要工作,因此,收益法的工作环节应做如下安排:一是搜集或验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料,包括但不限于资产配置、生产能力、资金条件、经营前景、产品结构、销售状况、历史和未来的财务状况、市场形势和产品竞争、行业水平、所在地区收益状况及经营风险等;二是分析测算被评估资产的未来预期收益;三是分析测算折现率或资本化率;四是分析测算被评估资产预期收益持续的时间;五是用折现率或资本化率将评估对象的未来预期收益折算成现值;六是分析确定评估结果。
2、收益法的主要参数
运用收益法进行评估涉及许多经济技术参数,最为核心的包括收益额、折现率和收益期限三项。
一是收益额。资产评估中,资产的收益额是指根据投资回报的原理,资产在正常情形下所能得到的归其产权主体的所得额。收益额是资产未来预期收益额,而不是资产的历史收益额或现实收益额;用于资产评估的收益额是资产的客观收益。一般而言,资产预期收益类型主要包括净利润、净现金流量、利润总额。其中,前两者均属于税后净收益,为资产持有者收益。二者之间的关系为:净现金流量=净利润+折旧-追加投资(包括资本性支出和营运资金追加投资)。因为净现金流量是按照收付实现制确定的,净现金流更适合做预期收益指标,一方面净现金流量能够更准确的反映资产的预期收益。净现金流量包含了计算净利润时扣除的折旧和摊销等非现金性支出,反映了当期企业可自主支配的实际现金净流量。折旧和摊销是会计上对企业已发生资本性支出的回收安排,作为非付现项目归集在企业的成本费用之中,但备齐抵减的收入实际上已经归入企业,并成为企业可以自主支配的现金,将其作为企业预期收益的一部分具有合理性;另一方面,净现金流量体现了资金的时间价值,不仅是对数量的描述,而且与发生的时间密不可分。
预测未来收益的方法业界通用的是时间序列法,因素分析法。其中,时间序列法是建立资产以往收益的时间序列方程(根据历史数据,用回归分析的统计方法获得),然后假定该时间序列将会持续。因此主要适用于资产的收益随着时间的推移,呈现出平稳增长趋势(评估基准日前后均保持这一趋势)。因素分析法则是一种间接预测收益的方法,需要首先确定影响一项资产收入和支出的具体因素,然后建立收益与这些因素之间的数量关系,同时对因素未来可能的变动趋势进行预测,最终估算出基于这些因素的未来收益水平。
二是折现率。折现率是一种期望投资报酬率,是投资者在投资风险一定的情形下,对投资所期望的回报率。折现率由无风险报酬率和风险报酬率组成,其中无风险报酬率又称安全利率,是没有投资限制和障碍,任何投资者都可以投资并能够获得的投资报酬率,在实践中常参考同期政府债券收益率。风险报酬率是对风险投资的一种补偿,在数量上超过无风险报酬率之上的,统筹行业风险、经营风险、财务风险和其他风险基础上的投资回报率。确定折现率的方法主要有加和法、资本成本加权法、市场法等。其中,加和法就是以折现率包含的无风险报酬率和风险报酬率两部分分别求得数值,然后汇总加和,即折现率=无风险报酬率+风险报酬率。其中,无风险报酬率大多使用较长期的政府债券收益率(1年或1年以上)作为基本收益率。在实务中,具体采用的政府债券收益期间,应与评估对象的预期收益期间相匹配。而风险报酬率则要充分考虑市场风险(包括但不限于行业的总体状况、宏观经济状况、资本市场状况、地区经济状况、市场竞争状况、法律法规约束、国家产业政策等);与被评估资产相联系的风险(主要包括但不限于产品或服务的类型、企业规模、财务状况、管理水平、资产状况、收益数量和质量、区位因素等)。资本资产定价模型(capital assetpricing model,即CAPM)是通过β系数来量化折现率中的风险报酬率部分的常用方法。计算公式为:Ri=Rf+β(Rm-Rf)。其中,R代表被评估企业所在行业(或自身)的投资报酬率;Rm代表市场平均收益率;Rf代表无风险报酬率;β代表风险系数。其中Rf所代表的无风险报酬率,没有投资违约风险。这一点通常只有主权国家的政府信用才可以保证;在特定的时间内,完成投资和再投资可以确定,这一数值通常取我国中长期国债的到期收益率平均值。(Rm-Rf)表示市场平均风险报酬率,又称为系统性市场风险。它的本质是进行股权投资预期获得的超过无风险的收益率,也可以用ERP(股权超额风险回报率)来表示。β系数的确定则主要适用于股权被频繁交易的上市公司的评估。对于非上市公司来说,可以参照上市公司中情形相似的公司的β系数来确定自己的β系数,或者先确定公司所在的行业的β系数,计算行业风险报酬率。β系数是通过对单只股票价格变动和到变动的历史数据统计分析得出,是股票与大盘之间联动性的表现,所反映的是某一只股票的股价变动相对于大盘的表现情形,体现其收益变化幅度相对于大盘的变化幅度。绝对值越小,显示其变化幅度相对于大盘而言越小,如果是负值,表明其与大盘呈相反方向变动,体现该股票与投资风险与大盘呈现负相关性。如β系数为1,则说明当大盘整体上涨10%时,该只股票的报酬率上涨10%;反之,则下降10%。如果β系数为1.1,则说明市场整体上涨10%时,该只股票上涨11%;如果β系数为0.8,则市场整体变动10%时,则该只股票同向变动8%。实际中,一般用单只股票资产的历史收益率对同期大盘指数收益率进行回归,回归系数就是β系数。尽管当前实务中多采用单只股票历史数据得出β系数,但作为未来预期收益的折现率计算指标之一,它所反映的应当是未来的变动情形。因此,不应当简单地直接使用历史β系数,而应该在充分分析被评估企业当前及未来发展状况的情形下,对其历史的β系数调整为能够反映未来情形的值,从而更为贴切地反映未来收益风险的变化情形。资本成本加权法是以企业的各种资本在企业全部资本中所占的比重为权数,对各种长期资金的资本成本加权平均计算出来的资本总成本。把资产视作投入资金总额,即构成一个持续经营的所有有形资产和无形资产减去流动负债的净额,那么企业资产可以理解为长期负债与所有者权益之和。也即:
资产=长期负债+所有者权益。折现率=长期负债占资产总额的比重×长期负债利息率×(1-所得税率)+所有者权益占资产总额的比重×投资报酬率。其中,投资报酬率=无风险报酬率+风险报酬率,在企业价值评估中一般使用股权资本报酬率。市场法是通过寻找与被评估资产相类似的资产的市场价格以及该资产的收益来倒求折现率,而不像加和法那样由折现率的各组成部分相加得出。
被评估资产的折现率=(∑样本资产的收益/样本资产价格)/n
其中,样本资产是指与被评估资产在行业、销售类型、收益水平、风险程度、流动性等方面相类似的资产。该方法的选取要是具体评估对象而定。
三是收益期限。是指资产具有获利能力并产生资产净收益的持续时间。通常以年为单位,由评估专业人员根据被评估资产自身效能、资产未来获利能力、资产损耗等情形及相关条件及有关法律、法规、契约、合同等加以确定。具体分为有限期和无限期(永续)。其中,无限期(永续)是如无特殊情形,资产使用比较正常且没有对资产的使用年限进行限定,或者这种限定是可以解除的,并可以通过延续方式永续使用,则可假定收益期为无限期。有限期则是收益期限受到法律、合同等规定的限制,则应以法律或合同规定的年限作为收益期。资产没有规定收益期限的,可按其正常的经济寿命确定收益期,即资产能够给其拥有者带来最大收益的年限。收益增长模型主要包括两阶段增长模型、三阶段增长模型和永续增长模型三种,其中两阶段增长模型中,第一阶段为观测期(3-5年)。其增长率高于第二个阶段的增长率;第二阶段被称为永续增长阶段,增长率为正常稳定的增长率,是对观测期以外时间跨度的年均复合增长率预期。这两个阶段的划分通常以企业预期达到稳定的年份为标准。三阶段增长模型系由Sherman Chattiner等于1965年在《普通股定价—原则、目录和应用》中提出,主要区分如下几个阶段,第一阶段是成长阶段,由于生产新产品并扩大市场份额,公司取得快速的收益增长。第二阶段是过渡阶段,公司的收益开始成熟并且作为整体的经济增长率开始减速,在这一点上,公司处于成熟阶段,公司收入继续以整体经济的速度增长。第三阶段是超常阶段假设红利的增长率为常数。永续增长模型则是将未来收益的增长率假设为一个确定的值,通常被用于较为成熟的公司价值评估。
3、收益法的主要技术方法
收益法实际上是在预期收益还原思路下若干具体方法的集合。收益法中的具体方法可以分为若干类,一是针对评估对象未来预期收益有无限期的情形划分,二是针对评估对象预期收益的情形划分,可分为等额收益评估方法、非等额收益评估方法等。
上述公式在净收益不变、净收益在若干年后保持不变、净收益按等差级数变化、净收益按等比级数变化等不同情形中,会发生不同变形:
(1)当净收益不变时,如下图所示:
当收益永续,各因素不变时,其计算公式为:P=A/r
其成立条件是:净收益每年不变;资本化率固定且大于零;收益年期无限。
如被评估资产为一未公开的食品配方。预计在未来无限年期其所产生的年收益为100万元,资本化率为10%。则该食品配方的价值P=A/r=100/10%=1000(万元)
当收益年期有限,折现率等于零时,其计算公式为:P=A×n
其成立条件是:净收益每年不变;收益年期有限为n;折现率为零。
当收益年期有限,折现率大于零时,其计算公式为:
如被评估资产为某一服装品牌的特许经营权。根据许可方与被许可方所签订的合同,在评估基准日,该品牌的尚可使用年限为5年。根据以往的经营数据和市场对该品牌的认可程度,预计其未来年收益将会维持在200万元。折现率假定为15%,则该品牌的特许经营权价值为:
(2)当净收益在若干年后保持不变,又可细分为无限年期收益和有限年期收益。其中
如果是无限年期收益,则
其成立要满足四个条件,一是净收益在n年(含第n年)以前有变化;二是净收益在n年(不含第n年)以后保持不变;三是收益年期无限;四是r大于零。
如某宗房地产预计未来5年净收益为20万元、24万元、25万元、28万元、32万元。从第六年到未来无限期,每年净收益为40万元,资本化率为10%。求房地产价格。如果收益年限为50年,再求房地产价格,具体计算过程如下:
如果是有限年限收益,则
其成立应满足的条件是净收益在t年(含第t年)以前有变化;净收益在t年(不含第t年)以后保持不变;收益年期有限为n;r大于零。
(3)净收益按等差级数变化
一是在净收益按等差级数递增,收益年期无限的条件下:
其成立条件:净收益按等差级数递增;净收益逐年递增额为B;收益年期无限;r大于零。如某宗房地产预计未来第一年的净收益为9万元,此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2万元,收益年限可视为无限年,利率为9%。求房地产价格。
二是在净收益按等差级数递增,收益年期有限的条件下:
其成立条件要求:净收益按等差级数递增;净收益逐年递增额为B;收益年期有限为n;r大于零。
三是在净收益按等差级数递减,收益年期无限的条件下:
其成立条件:净收益按等差级数递减;净收益逐年递减额为B;收益年期无限;r大于零;收益递减到零为止。但在实操层面,资产产权主体会根据替代原则,在资产收益递减为零之前停止使用该资产或变现资产,不会无限制地永续使用下去。
四是在净收益按等差级数递减,收益年期有限的条件下,其计算公式如下:
其成立条件:净收益按等差级数递减;净收益逐年递减额为B;收益年期有限为n;r大于零。如,根据被评估企业的章程,其于评估基准日的剩余经营年期为10年,且实际控制方也没有继续经营的意愿。若该企业未来10年的年净利润将保持每年10万元的减少额,且当前的年收益为1000万元。假定折现率为10%,该企业的股东全部权益为:
(4)净收益按等比级数变化
一是在净收益按等比级数递增,收益年期无限的条件下:
其成立条件:净收益按等比级数递增;净收益逐年递增比率为s;收益年期无限;r大于零且r>s>0。如某房地产预计未来第一年的净收益为130万元,此后每年的净收益会在上一年的基础上增长3%,收益年限无限年,资本化率10%。则其收购价格为:
二是在净收益按等比级数递增,收益年期有限的条件下:
其成立条件:净收益按等比级数递增;净收益逐年递增比率为s;收益年期有限;r大于零且r>s>0。如,某房地产预计未来第一年净收益为120万,此后在使用50年内每年净收益在上一年基础上增长3%,资本化率10%,则其收益价格为:
三是在净收益按等比级数递减,收益年期无限的条件下:
其成立条件:净收益按等比级数递减;净收益逐年递减比率为S;收益年期无限;r大于零且r>s>0。
四是在净收益按等比级数递减,收益年期有限的条件下:
其成立条件:净收益按等比级数递减;净收益逐年递减比率为s;收益年期有限为n;r大于零且0<s≤1。
五是已知未来若干年后资产价格的条件下:
其成立条件:净收益在第n年(含n年)前保持不变;预知第n年的价格为Pn;r大于零。如,某宗房地产现行价格3000元/m2,年净收益为210元/m2, 利率8%。该地区将兴建学校,将在6年后建成投入使用,该城市同类房产价格5000元/m2 。据此,学校区域的房产价格达到5000元/m2。则学校建成后房地产价格为:
(三)收益法的适用范围和局限性
收益法评估的适用范围上,需结合资产的类型进行区分。其中,单项资产上主要适用于无形资产(专利或专有技术、商标、著作权、客户关系、特许经营权等);房地产(既有收益性的房产类别,比如商铺、酒店、写字楼等);机器设备(可出租的机器设备或刻度产生现金流的生产线、成套设备);其他资产(例如非上市交易的股票、债券、长期应收款、长期股权投资、投资性房地产等)。在整体资产评估中的应用通常是对企业价值进行评估。因为企业经营的本质是获得收益,收益法与其他评估方法相比更能体现企业存在和运营的本质特征。通常情形下,在评估过程中需要依据收益的不同口径,选择不同的收益法:
常见的方法有股利折现模型、现金流折现模型、经济利润模型,具体对应如下图:
整体而言,收益法通常占据极为重要的地位,与传统生产线企业相比,轻资产企业所拥有的固定资产、有形资产较少,其获利来源主要体现在企业财报中大量的无形资产之中,因此,如果采用成本法对其进行评估,则其作为盈利主体而具有的价值可能无法全面体现出来,企业价值或被严重低估,在此状况下,收益法更为合理。可以明确的是,收益法较适宜于那些形成资产的成本费用与其获利能力不对称,成本费用无法或难以准确计算,存在无形资源性资产以及具有收益能力的资产,例如企业价值、无形资产、资源性资产等的价值评估。
收益法评估的局限性也显而易见,一是对于没有收益或收益无法用货币计量以及风险报酬率无法计算的资产,该方法将无法使用。二是收益法的操作含有较大成分的主观性,从而使评估结果较难把握。三是收益法的运用也需要一定的市场条件,否则一些数据的选取就会存在困难。
续上
五、资产评估基本法——成本法
成本法是通过估测被评估资产的重置成本,然后估测被评估资产已存在的各种贬值,并将其从重置成本中予以扣除而得到的被评估资产价值的各种评估技术方法的总称。成本法的基本思路是重建或重置被评估资产。在条件允许的情况下,任何潜在的投资者在决定投资某项资产时,所愿意支付的价格不会超过该项资产的现行购建成本。成本法是以被评估资产的重置成本为基础的评估方法,由于被评估资产的再取得成本的有关数据和信息来源比较广泛,并且资产的重置成本与资产的现行市价及收益现值也存在着内在联系和替代关系,因而评估法也被广泛的采用。其基本公式为:
评估价值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
资产的价值是一个变量,影响资产价值量变化的因素,除了市场价格以外,还有因使用磨损和自然力作用而产生的实体性损耗,因技术进步而产生的功能性损耗,因资产外部环境因素变化而产生的经济性损耗等。因此,成本法除计算按照全新状态重新构建的全部支出及必要合理的利润外,对于损耗造成的价值损失也是一并计算的。资产评估中的损耗,是根据重置成本对资产实际价值损耗的计量,反映资产价值的现实损失额。
(一)成本法的应用前提
成本法从再取得资产的角度反映资产的价值,即通过资产的重置成本扣减各种贬值来反映资产价值。只有当被评估资产处于继续使用状态下,再取得被评估资产的全部费用才能构成其价值的内容。资产的继续使用不仅仅是一个物理上的概念,还包含着有效使用资产的经济意义,只有当资产能够继续使用并且在持续使用中为潜在所有者或控制者带来经济利益时,经济的重置成本才能为潜在投资者和市场所承认和接受。采用成本法评估资产的前提条件为:
一是被评估资产处于持续使用状态或被假定处于继续被使用状态。持续使用假设又被分成现状续用、转用续用和移地续用等。二是被评估资产必须是可再生、可复制的资产。不可再生和复制即无法计算重置成本。三是应当具备可利用的历史资料,并且现时资产与历史资产具有相同性或可比性。
运用成本法评估时应注意以下事项:一是形成资产价值的耗费是必需的。耗费是形成资产价值的基础,是必需的,包括有效耗费和无效耗费,耗费应体现社会或行业平均水平,而不应是某项资产的个别成本耗费;二是需注意最佳使用和快速变现情形。最佳使用是指市场参与者实现一项资产的价值最大化时该资产的用途,如果一项资产在法律允许、经济可行、技术可实现的条件下,有多种使用方式的选择,通常要求采用能使其价值最大化的用途。快速变现假设通常被用于由法院或债权人等强制要求的情形。在这种情形下,资产变现的时间有限,因此,与正常的市场状况相比,快速变现前提下的资产价值通常比较低,在实务中,对该前提下的资产进行评估通常会将正常市场条件下的资产价值乘以此折扣比重,得到被评估资产的价值。
(二)成本法的基本步骤和基本参数
成本法应用的基本步骤,主要包括如下几个步骤:一是确定被评估资产,并估算重置成本;二是确定被评估资产的使用年限;三是测算被评估资产的各项损耗或贬值额;四是测算被评估资产的价值。
在主要参数的设置上,成本法的运用涉及四个基本要素:资产的重置成本;资产的实体性贬值;资产的功能性贬值;资产的经济性贬值。但是在实践中,或者在具体运用成本法评估资产的项目中,不是所有的评估项目一定都存在三种贬值,则需要根据评估项目的具体情形来定。其中,资产的重置成本就是资产的现行再取得成本。重置成本是一个价格范畴,包含了取得资产所耗费的合理必要费用及合理必要的资金成本和利润。具体来说,重置成本又分为复原重置成本和更新重置成本两种。其中,复原重置成本是指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等,以现时价格水平重新构建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。更新重置成本是指采用与评估对象并不完全相同的材料,建筑或制造标准,设计、规格和技术等,以现时价格水平构建与评估对象具有同等功能的全新资产所需要的费用。资产的实体性贬值亦称有形损耗,是指资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失。资产的实体性贬值通常采用相对数计量,即实体性贬值率,表示资产实体贬值占资产重置成本的百分数,其计算公式为:资产实体性贬值/资产重置成本。资产的功能性贬值是由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。它包括由于新工艺、新材料和新技术的采用,而使原有资产的建造成本超过现行建造成本的超支额(复原重置成本和更新重置成本的差额,即超额投资成本);以及原有资产超过体现技术进步的同类资产的运营成本的超支额。功能性贬值可以体现在运营成本和产出能力两个方面,从运营成本角度看,在产出量相等的情形下,被评估资产的运营成本要高于同类技术先进的资产;从产出能力角度看,在运营成本相类似的情形下,被评估资产的产出能力要低于同类技术先进的资产。估算功能性贬值时,主要根据资产的效用、生产加工能力、工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差异造成的成本增加或效益降低,相应确定功能性贬值额,同时,还要重视技术进步因素,注意替代设备、替代技术、替代产品的影响以及行业技术装备水平现状和资产更新换代速度。资产的经济性贬值是由于外部条件的变化引起的资产闲置、收益下降等造成的资产价值损失。是由于企业外部的影响,导致企业资产本身价值的损失,与企业资产本身无关。经济性贬值主要体现为运营中的资产使用率下降,甚至闲置,并引起资产的运营收益下降。系由外部因素造成的使用率下降。
(三)成本法各个参数估值方法
通过成本法评估资产的价值不可避免的要涉及被评估资产的重置成本,实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值四大因素。成本法中的各种具体方法实际上都是成本法总的评估思路基础上,围绕着上述因素采用不同的方式方法测算形成,在评估实务中,可采用不同的具体方法估算成本法中的各个参数,以及根据采用不同具体方式估算的各个参数的,以及根据采用不同具体方式估算的各个参数的性质,特点来考虑与成本法中其他参数的相互关系:
1、重置成本的估算方法
重置核算法,亦称细节分析法、核算法等,是利用成本核算的原理,根据重新取得资产所需的费用项目,逐项计算然后累加得到资产的重置成本。成本核算按资产的成本构成项目为依据,重新取得是以现行市场料工费为标准。按其实际测算过程又具体划分为两种类型,即购买型和自建型。购买型是以购买资产的方式作为资产的重置过程,购买的结果一般是资产的购置价。自建型是把自建资产作为资产重置方式,根据重新建造资产所需的料、工、费及必要的资金成本和开发者的合理收益等分析和计算出资产的重置成本;按照是否需要安装分为需要运输安安装和不需要运输安装,运输安装包括现行购买价格、运杂费、安装调试费以及其他必要费用,不需要安装包括购置价即资产重置成本。资产的重置成本应包括开发者的合理收益,收益应以开发者或制造者所在行业平均资产收益水平为依据,此外,耗费是形成资产价值的基础,包括有效耗费和无效耗费,按照社会或行业平均水平来确定。评估时,应去掉无效耗费。
价格指数法是利用与资产有关的价格变动指数,将资产历史成本(账面价值)调整为重置成本。当既无法取得处于全新状态的被评估资产的现行市价,也无法获得与被评估资产相类似的参照物的现行价格,可以利用与资产有关的价格变动指数计算被评估资产的重置价值。其计算公式为:
重置成本=资产的历史成本 * 价格指数
或
重置成本=资产的历史成本 *(1+价格变动指数)
公式中,价格指数可以是定基价格指数或环比价格指数。
定基价格指数是评估基准日的价格指数与资产构建时点的价格指数之比,即:
(评估基准日价格指数/资产构建时点的价格指数)*100%
环比价格变动指数可以考虑按照如下公式求得:
X=(1+a1)*(1+a2)*(1+a3)*(1+a4)*……(1+an)*100%
其中,X表示环比价格指数
an表示第N年环比价格变动指数,N=1、2、3……N
价格指数法使用时需要注意如下几个方面的问题:一是价格变动指数尽量使用个别价格变动指数(越分类具体越准确);二是适用于数量多、价值低的大宗资产;三是仅考虑了价格变动因素,计算的成本是复原重置成本;四是历史成本要求真实、准确并符合社会平均的、合理成本的要求;五是科学技术进步较快的资产,采用价值指数法的重置成本往往会偏高。
价格指数法与重置核算法是重置成本估算较常用的方法,但二者具有明显的区别:一是价格指数法估算的重置成本仅考虑了价格变动因素,因而确定的是复原重置成本;而重置核算法既考虑了价格因素,也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因素,因而可以用来估算更新重置成本。二是价格指数法建立在不同时期的某一种或某类甚至全部资产的物价变动水平上;而重置核算法则建立在现行价格水平与购建成本费用核算的基础上。明确价格指数法和重置核算法的区别,有助于在重置成本估算中方法的判断和选择。一项科学技术进步较快的资产,采用价格指数法估算的重置成本往往会偏高。当然,价格指数法和重置核算法也有其相同点,即都是建立在利用历史资料的基础之上。因此,注意分析、判断资产评估时重置成本口径与委托方提供的历史资料(如财务资料)的口径差异,是上述两种方法应用时需注意的共同问题。
功能价值类比法是利用某些资产的功能(生产能力)的变动与其价格或重置成本的变化呈某种指数关系或线性关系,通过参照物的价格或重置成本以及功能价值关系估测评估对象价格或重置成本的技术方法。当资产的功能变化与其价格或重置成本的变化呈线性关系时,人们习惯把线性关系条件下的功能价值类比法称为生产能力比例法,而把非线性关系条件下的功能价值类比法称为规模经济效益指数法。其中,生产能力比例法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物,根据参照资产的重置成本及参照物与被评估资产生产能力的比例,估算被评估资产的重置成本。其使用前提:一是资产的成本与其生产能力呈线性关系,生产能力越大,成本越高,而且是成正比例变化;二是应用时首先应分析是否呈线性关系,否则不可用。在满足如上前提条件的要求下,被评估资产重置成本计算公式为:被评估资产年产量/参照物年产量*参照物重置成本。具体到估算步骤上,一是要确定被评估资产的年产量;二是寻找参照物;三是确定参照物的重置成本及年产量;四是按公式计算被评估资产的重置成本。规模经济效益指数法则主要适用于资产生产能力与成本之间只成同向变化不存在线性关系(不是等比例变化)的情形。当资产A的生产能力比资产B的生产能力大1倍时,其成本却不一定大1倍。只呈同方向变化,而不是等比例变化,这是规模经济效益作用的结果。
公式中的X被称为规模经济效益指数,事实上它的取得是靠统计分析得到的,是一个经验数据。在美国,这个经验数据一般在0.4~1.2之间,这些数据也会随着社会经济的发展和行业发展等而发生变化。我国到目前为止尚未有统一的经验数据,评估过程要谨慎使用这种方法。
统计分析法是在用成本法对企业整体资产及某一相同类型资产进行评估时,为了简化评估业务,节省评估时间,还可以采用统计分析法确定某类资产的重置成本。在具体业务开展步骤上,首先要核实资产数量,其次要按适当标准,将全部资产划分为若干类别,如将如房屋建筑物按结构划分为钢结构、钢筋混凝土结构等;将机器设备按有关规定划分为专用设备、通用设备、运输设备、仪器、仪表等。再次要从中选取样本,该环节要保证在各类资产中抽样选择适量具有代表性的资产,并应用功能价值类比法、价格指数法或重置核算法等方法估算其重置成本,其计算公式为:K=R'/R
式中:K一资产重置成本与历史成本的调整系数;R'—某类抽样资产的重置成本;R—某类抽样资产的历史成本。根据调整系数K估算被评估资产的重置成本。计算公式为:
被评估资产重置成本=∑某类资产账面历史成本×K
其中,某类资产账面历史成本可从会计记录中取得。
2、实体性贬值的估算方法
资产的实体性贬值即有形损耗,是资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失。资产的实体性贬值通常采用相对数计量,即实体性贬值率,用公式表示为:
实体性贬值率=资产实体性贬值/资产重置价值
资产的实体性贬值的计算一般可以选择如下几种方法:
观察法是指由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员,对被评估资产的实体各主要部位进行现场勘查,并综合分析资产的设计、制造、使用、磨损、维护、修理、大修理、改造情形和物理寿命等因素,将评估对象与其全新状态相比较,考察由于使用磨损和自然损耗对资产的功能、使用效率带来的影响,判断被评估资产的成新率,从而估算资产的实体性贬值。其计算公式为:
资产实体性贬值=重置成本×实体性贬值率
或:
资产实体性贬值=重置成本×(1-实体性成新率)
使用年限法(或称年限法)是利用被评估资产的实际已使用年限与其总使用年限的比值来判断其实体贬值率(程度),进而估测资产的实体性贬值。其计算公式为:
资产实体性贬值率=实际已使用年限/总使用年限*100%
资产实体性贬值=重置成本×资产实体性贬值率
资产实体性贬值=重置成本*(实际已使用年限/总使用年限)
其中,总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限
实际已使用年限=名义已使用耐心年*资产利用率
由于资产在使用中负荷程度的影响,必须将资产的名义已使用年限调整为实际已使用年限。
尚可使用年限是根据资产的有型损耗因素,预计资产的继续使用年限。名义已使用年限是指资产从购进使用到评估时的年限。名义已使用年限可以通过会计记录、资产登记薄、登记卡片查询确定,实际已使用年限是指资产在使用中实际损耗的年限,实际已使用年限与名义已使用年限的差异,可以通过资产利用率来调整,资产利用率的计算公式为:
资产利用率=截至评估日资产累计实际利用时间/截至评估日资产累计法定利用时间*100%
当资产利用率>1时,表示资产超负荷运转,资产实际已使用年限比名义已使用年限要长;
当资产利用率=1时,表示资产满负荷运转,资产实际已使用年限等于名义已使用年限;
当资产利用率<1时,表示开工不足,资产实际已使用年限小于名义已使用年限。
评估实践中,资产利用率需要根据资产开工情形,修理间隔时间、工作班次等方面进行确定。
诸上式中逻辑关系如下图示:
在实际评估过程中,一些企业基础管理较差,再加上资产运转中的复杂性,资产利用率的指标往往很难确定,评估专业人员应综合分析资产的运转状态,注入资产开工情形、大修间隔期、原材料供应情形等,电力供应情形等、是否为季节性生产等各方面因素分析确定。
使用年限法所显示的评估技术思路是一种应用较为广泛的评估技术,在此案评估实际工作中,评估专业人员还可以利用使用年限法的原理,根据被评估资产设计的总的工作量和评估对象已完成的工作量,利用使用年限法的技术思路测算资产的实体性贬值。
评估中经常遇到被评估资产改造更新,对于更新改造过的资产而言,其实体性贬值的计量还应充分考虑更新改造投入的资金对资产寿命的影响,否则可能会过高的估计实体性贬值。对于更新改造的问题,一般采取加权法来确定资产的实体性贬值。也就是说,先计算加权更新成本,再计算加权平均已使用年限,其计算公式为:
加权更新成本=已使用年限*更新成本(或购建成本)
加权平均已使用年限=Σ加权更新成本(或购建成本)/Σ更新成本(或购建成本)
这里所涉及的成本可以是原始成本,也可以是复原重置成本。尽管各时期的投资或更新金额并不具有可比性,但从方便以及可获得数据而言,采用原始成本比重新确定成本更具有可行性。同时也反映了各特定时期的构建或更新所经历的时间顺序。
修复费用法是利用恢复资产功能所支出的费用金额来直接估算资产实体性贬值的一种方法。
修复费用包括资产主要零部件的更换或者修复、改造、停工损失等费用支出。如果资产可以通过修复恢复到其全新状态,可以认为资产的实体性损耗等于其修复费用。
3、资产功能性贬值的估算方法
一是功能性贬值(超额投资成本)
超额投资成本=复原重置成本-更新重置成本
如果评估某资产时所用的重置成本为更新重置成本,则不必考虑因超额投资成本造成的功能性贬值。
二是功能性贬值(运营性功能性贬值)。被评估资产与全新状态的资产相比,由于资产的效用、生产加工能力、工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差异造成的成本增加和效益降低。(生产效率是否提高;维护保养费用是否降低;材料消耗是否降低;能源消耗是否降低;操作工人数量是否降低)。
计算超额运营成本引起的功能性贬值的步骤如下:
一是将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较确定超额运营成本;
二是计算二者的差异,确定净超额运营成本。公式为
超额运营成本=估价对象运营成本-比较案例运营成本
净超额运营成本=超额运营成本×(1-所得税税率)节约效应
三是估计被评估资产的剩余寿命;
四是以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每年的净超额运营成本折现,这些折现值之和就是被评估资产的功能性损耗(贬值)。其计算公式为:
被评估资产功能性贬值额=∑(被评估资产年净超额运营成本x折现系数)。
4、资产经济性贬值的估算方法
一是间接计算法。该方法主要测算的是因资产利用率下降所导致的经济性贬值。生产能力相对过剩引起的经济性贬值。资产的经济贬值一般要求有明确证据,微乎其微的可忽略不计。具体经济性贬值率公式如下所示:
其中,经济性贬值额=资产的重置成本x资产的经济性贬值率;X—功能价值指数,实践中多采用经验数据,数值一般在0.6~0.7之间。
二是直接计算法。该方法主要测算的是因收益额减少所导致的经济性贬值。
经济性贬值额=资产年收益损失额×(1-所得税税率)×(P/A,r,n)
式中:(P/A,r,n)—年金现值系数。
(四)成本法适用范围和局限
成本法能够反映资产的价值,一是因为资产的成本反映了资产在购建过程中的必要花费,也体现了取得该项资产所需要付出的价格;二是因为评估人员在使用成本法评估单项资产时,既要考虑重置成本,也要将由使用和其他因素所造成的实体性损耗、功能性损耗以及经济性损耗考虑在内。由此可以框定成本法的适用范围和适用局限。
在适用范围上,一是被用在评估某些没有获利能力的无形资产,或者正处于使用初期的这类资产。由于成本法无法反映被评估资产所能带来的潜在收益,它通常可以被用在评估某些没有获利能力的无形资产,或者正处于使用初期的这类资产,比如新注册但还未运用于任何产品的注册商标。二是被用于企业价值评估。即可将各项可以确认的资产、负债的现实价值逐项评估出来,最终确定企业价值。又能将单项资产作为企业的一部分而存在,其发挥作用的价值与它作为一项单独的资产发挥作用,这两者的价值可能有所不同。比如,在一条生产线中,某单项设备对整个生产线产能的贡献程度很高,那么若将其放在该生产线中进行评估,则其价值有可能会高于单独对其进行评估时候的价值。因此,要特别明晰这两种假设条件下的价值差异。
在适用局限上,一是成本法所评估的企业价值很难直接为投资者提供价值参考。因为成本法的理论基础是成本价值论,因而测算出企业价值无法从未来收益的角度反映企业真实能为其投资者或所有者带来的收益,未来收益与成本之间并没有直接和必然的联系,因此该方法所评估的企业价值很难直接为投资者提供价值参考。二是轻资产企业成本法评估值与收益法或市场法得出的结果可能差异极大。这主要是因为轻资产的企业使用成本法进行评估,通常很难将账面没有记载的各类无形资产算入评估资产的价值之中。三是成本法在以企业并购为目的的评估中并非完全没有意义。收购方虽然重视被收购方未来的获利能力,但同时也关注收购行为真正所获得的实物资产价值。同时,成本法评估企业价值也为可能的破产清算、资产分割提供了一定的价值参考。
六、不同类型资产的评估
(一)评估方法的选择
2016年7月出台的《资产评估法》第26条规定,评估专业人员应当恰当选择评估方法,除依据评估执业准则只能选择一种评估方法的外,应当选择两种以上评估方法,经过综合分析,形成评估结论。此外资产评估程序准则对资产评估方法的选择和运用也做出了原则性的规定,资产评估执业准则进一步细化和落实《资产评估法》相关规定的要求。
资产评估方法的选择,应充分考虑评估目的和价值类型、评估对象即预期用途,可行的评估方法的优势和劣势,评估方法应用所依据数据的质量和数量等。当满足采用不同评估方法的条件时,应选择两种以上的评估方法,通过综合分析形成评估结论。具体而言:
一是评估方法应当与评估目的和评估价值类型相适应。评估价值类型的确定首先取决于评估目的,评估目的是根本,资产评估方法作为获得特定资产价值的技术方法,需要与价值类型相适应。如对一项投资性房地产(以成本模式进行后续计量)进行评估,为减值测试提供价值参考,评估目的为财务报告目的,价值类型为市场价值(公允价值),评估方法首选市场法,在无法使用市场法的前提下,选用收益法,但是通常不适用成本法。
二是评估方法的选取应当与评估对象来的类型和现实状态相适应。不同的评估方法有不同的条件要求和程序要求,比如收益法主要适用于持续使用前提下的资产评估,并且评估对象具有预期获利能力,而市场法要求在公开市场上有可比的交易案例,并且评估对象与案例的价值影响差异可以合理比较和量化。这就要求资产评估过程中应充分分析评估对象的类型和现实状态,考虑各种评估方法的适用性和局限性,恰当选择评估方法,避免在评估对象不具备合理条件的情况下滥用评估方法。
三是评估方法的选取应当与评估对象的类型和现实状态相适应。评估方法的运用会涉及到特定的数据和参数,只有评估过程中所收集的自律和确定的依据可靠、合理、有效、充分,才能保证评估结果的合理性。在评估实践中,由于条件的制约往往会导致某种评估方法所需自律的数量和质量达不到要求,就需要采用其他替代方法进行评估。
资产评估方法是确定资产价值的途径和手段及各种技术方法,主要包括上述的市场法、收益法和成本法三类基本方法以及基本方法的衍生方法,需结合具体的资产的类型进行分别适用。考虑到市场上资产评估碰见到最多类型为债权资产、股权资产、实物类资产,为此,我们以三类资产评估基本方法为蓝本,结合不同资产的类型,进行分类分析。
(二)针对债权资产的评估
结合市场法、成本法和收益法的基础估值逻辑,考虑债权资产的性质、事实和背景,可以将其演化为如下具体的估值方法:
1、现金流偿债法
现金流偿债法是依据企业近几年经营和财务状况,考虑行业、产品、市场、企业管理等因素影响,对企业未来一定年限可偿债现金流和经营成本进行合理预测分析,以企业未来经营及资产变现所产生的现金流清偿债务,或根据处置待回收协议、转向意向书,合理确定债务企业及关联企业未来还款现金流量或抵质押资产的变现现金流量,以未来的还款现金流和还款期限考虑适当的折现率后估算资产价值的方法。其主要适用于持续经营能力并能产生稳定可偿债现金流量的企业;或通过分析相关合同、协议和经营计划等资料,能合理预测未来还款现金流量或抵(质)押资产的变现现金流量,估算债务企业及关联企业还款进度的项目。这一现金估算方式主要集中在如下六个步骤上:
第一步是明确现金流偿债法估值公式
其中第i年的自由现金流量=净利润+预测利息费用+折扣摊销—资本支出—运营成本的增加,在上述公式中n是未来偿债年限,i是年数。
第二步是收集企业财务资料和经营情况资料
第三步是分析企业历史资料,合理预测企业未来现金流量。具体包括预测未来的销售收入,各项成本、费用、税金以及投资收益、营业外收支等,确定净利润;预测利息费用和折旧,其中利息费用应考虑抵税因素;预测资本性支出和营运资本的增加,其中,资本支出是指企业在不动产、机器设备、重要研发等方面进行的支出;营运资本指企业的短期资本扣除营业性的短期负债后的余额,是债务企业日常经营所需的资本,未来运营资本增加额主要依据债务企业预期销售收入增长情况等来进行预测。
第四步是结合资产处置方式和企业实际情况,合理确定企业未来现金流量中可用于偿债的比例(偿债系数)和预期偿债年限。偿债系数指企业未来偿债年限内新增偿债收益中实际可以用于偿还债务的比例,可根据企业的性质和财务状况进行确定。未来偿债年限指企业能以稳定经营收入偿还被估债权的年限,可根据企业现状和发展趋势确定。
第五步是确定折现率。折现率应采用加权平均资本成本WACC模型。WACC模型可用下列公式表示:
WACC= ke×[E÷(D+E)]+kd×(1-t)×[D÷(D+E)],ke=Rf+β(Rm-Rf)
其中ke是权益资本成本,E÷(D+E)是权益资本占全部资本的权重,D÷(D+E)是债务资本占全部资本的权重,kd是债务资本成本,t是所得税率,Rf是无风险收益率,Rm是市场收益率。
确定各种资本权数的方法一般有三种:以各种资本的账面价值计算的比重为权数;以各种资本的市场价值计算的比重为权数;以在企业的目标资本构成中应该保持的比重为权数。
第六步是将企业预期偿债年限内全部可用于偿债的现金流量折现,测算偿债能力,过程见下表。
估值基准日:yyyy-mm-dd 金额单位:元
2、交易案例比较法
交易案例比较法是指首先通过定性分析掌握债权资产的基本情况和相关信息,确定影响债权资产价格的各种因素,然后选取若干近期已发生的与被分析债权资产类似的处置案例,对影响债权资产处置价格的各种因素进行量化分析,必要时可通过适当的方法选举主要的影响因素作为比较因素,与被分析债权资产进行比较并确定比较因素修正系数,对交易案例的处置价格进行修正并综合修正结构得出被分析债权资产价值的一种分析方法。
交易案例比较法主要适用于得不到债务企业配合,无法取得财务报表,不具备相关资料,但可以取得可供比较的债权资产交易案例。其具体的估值程序为:
第一步是选择三个以上的债权形态,债务人性质和行业、交易条件相近的债权资产处置案例作为参照,估值人应当确定可比案例与待估值债权具有一定的可比性。
第二步是对待估值债权和可比案例之间进行比较因素调整,比较因素包括但不限于:债权情况(包括贷款时间、本息结构、剥离形态等),债务人情况(包括行业、性质、规模、地域等),不良资产的市场状况、交易状况(处置方式、交易批量、交易时间、交易动机等)。交易案例样本比较多时,可以通过统计分析方法确定主要比较因素,剔除影响较弱的因素。
第三步是在确定主要影响因素之后,根据各影响因素对债权回收价值影响的大小设立不同的标准分值,每个因素再根据实际情况进行分类,明确调整分值。
第四步是对可比案例及待估值债权各影响因素准确分类。对各影响因素进行定量分析,在假设待估值债权得分为100分的情况下,确定可比案例分支,根据可比案例与待估值债权的相似程度,确定可比案例权重。
第五步是计算待估值债权回收比例,计算公式为:
待估值债权回收比例=Σ(交易案例i的回收比例÷交易案例分值×交易案例i的权重)×100
第六步是确定债权价值。交易案例比较法计算过程如下表:
估值基准日:yyyy-mm-dd 金额单位:元
3、假设清算法
假设清算法是指在假设对企业(债务人或债务责任关联方)进行清算清偿的情况下,基于企业的整体资产、从总资产中剔除不能用于偿债的无效资产,从总负债中剔除实际不必偿还的无效负债,按照企业清算过程中的偿债顺利,考虑债权的优先受偿,以分析债权资产在某一时点从债务人或债务责任关联方所能获得的受偿程度的一种方法。其主要适用于非持续经营条件下的企业以及仍在持续经营但不具有稳定净现金流或净现金流很小的企业。在具体估值步骤上,主要集中在如下几个步骤:
第一步是账项调整。对债权人的债权资料进行分析和账项调整,提出企业无效资产,确定有效资产,提出债务人无效负债,确定有效负债,无效资产可能包括福利性资产、待处理损失等。无效负债是指长期挂账无需支付的负债以及与福利性资产相对应的负债,在确定无效资产和负债时要考虑持续经营和非持续经营情况下的范围变化。
第二步是估值企业的有效资产价值。一是企业的现金及银行存款一般以核实后的账面价值确定估算价值;二是往来账款应根据实际回收的可能性逐笔认定价值,如果不能对每笔债权取得的详细资料,可根据企业历史上实际发生的坏账损失率来估算,如无法取得坏账损失率,可采取账龄分析法确定坏账损失,对于仅能取得账面余额的,估值人员可根据企业性质,经营现状等尽职调查信息合理估算价值;三是存货、固定资产等实物资产应按照固定资产的估值方法估算价值,应重点关注抵押资产的价值;四是长期投资应根据投资类型和性质采用适当的估值方法进行估值,对于有控股权的长期股权投资,应估算被投资企业的整体资产和负债,以投资比例乘以净资产确定长期投资价值;对于非控股的长期股权投资可以被投资企业估值基准日报表净资产(宜采用审计后的净资产)乘以投资比例确定长期投资价值,对于具有明确市价的股票、债券投资应以估值基准日的收盘价确定其价值。
第三步是确认企业负债。首先要对企业不需要承担的负债进行剔除,对未计提负债计入,对企业因担保所产生的或有负债进行分析,考虑连带保证责任和一般保证责任在清偿顺序上的差别,避免各种还款来源之间的冲突,如被担保企业为同意资产包债务企业且双方均不能偿还自身债务,可不考虑或有负债。
第四步是分析抵债资产价值和抵押债权价值。如抵押资产估算价值大于抵押债权价值,则抵押债权能100%优先受偿,剩余的抵押资产价值应纳入一般资产来偿还一般债权,如抵押资产估算价值小于抵押债权价值,则抵押债权优先受偿价值为抵押物资产估算价值,剩余债权应纳入一般债权。
第五步是分析其他优先扣除债务及费用。优先扣除债务一般包括所欠职工的工资、福利费、各种保险金、欠缴的各种税金、优先支付的工程款等,可参照国家关于企业破产的相关法规规定,优先扣除费用一般包括清算费用和职工安置费用,在考虑优先扣除费用时,应以国家相关文件为依据,并考虑计提的合理性。
第六步是计算债务企业一般债权偿债率。一般债权受偿比例 =(有效资产估算价值-资产项优先扣除项目)/(有效负债估算价值-负债项优先扣除项目)。
第七步是计算待估值债权价值。待估值债权价值=优先受偿价值+(债权总额-优先债权价值)×一般债权受偿比例。计算过程见下表:
估值基准日:yyyy-mm-dd 金额单位:元
4、综合因素分析法
综合因素分析法是根据已掌握的不良资产历史处置数据,运用数理统计方法,分析影响处置回收率的相关因素,建立回归方程,以此推到待评估债权价值的方法。其主要适用于债务人、债务责任关联方不配合或相关资料不齐全,也不能取得足够的交易案例进行比较,同时又具有比较齐全的债权历史处置资料的情况。具体估值步骤为:
第一步是调阅债权、债务关系形成及其维权情况的全部档案材料。
第二步是分析债权的历史形成、导致损失原因、企业经营情况,银行分类资料等。
第三步是走访当地政府相关部门(如工商、土地、房产等),核实债权价值分析设计相关方的现实运营状态,资产状况等,如可能,还应走访债务人、债务责任关联方上级主管部门以及债权形成时的银行经办人员,尽量取得被走访对象确认的相应书面证明材料。
第四步是结合现场走访情况和债权处置人员调查资料,分析当地经济环境和债权交易市场情况,确定影响债权价值的主要因素并进行分析。影响因素包括但不限于:借款时间、金额、用途、还款来源、还款情况、逾期时间,银行贷款形态认定报告、损失准备提取情况,债务人信誉情况、未来前景预测,当地市场环境等。
第五步是合理分析估值债权价值。
5、专家打分法
专家打分法是通过匿名方式征询有关专家的意见,对专家意见进行统计、处理、分析和归纳,客观上综合多数专家经验与主管判断,对大量难以采用技术方法进行定量分析的因素做出合理估算,经过多轮意见征询、反馈和调整后,对债权价值和驾驶可实现程度进行分析的方法。其主要适用于取得债务企业资料有限,存在诸多不确定因素,采用其他方法难以进行定量分析的债权。在具体操作步骤上:
第一步是是选择专家。
第二步是确定影响债权价值的因素,设计价值分析对象征询意见表。
第三步是向专家提供债权背景资料,以匿名方式征询专家意见。
第四步是对专家意见进行分析汇总,将统计结果反馈给专家。
第五步是专家根据反馈结果修正自己的意见。
第六步是经过多轮匿名征询和意见反馈,形成最终分析结论。
(三)针对股权资产的评估
股权资产的基础评估方法主要有三类,分别是收益法、市场法和成本法。其基本适用范围如下:
结合基础估值的类型,需要考虑该项股权资产的性质、事实和背景,为之选择恰当的估值方法,并结合市场参与者的假设,采用合理的市场数据和参数对目标公司进行估值,明确目标公司的公允价值。在三大基本估值法的基础上,结合股权资产的特点,目前主要衍生出适用于创业投资基金和并购基金,常见于天使投资和成本资本相对估值法(具体估值方法包括市盈率倍数法,市净率倍数法,市销率倍数法,企业价值/息税前利润倍数法,企业价值/息税折旧摊销前利润倍数法);适用于目标公司现金流稳定、未来可预测性较高的情形折现现金流估值法(红利折现模型,股权自由现金流折现模型,企业自由现金流折现模型);适用于创业早期企业的估值的创业投资估值法(基于目标收益率,倒推当前价值)主要;其他估值法(如成本法、清算价值法等,其中,清算价值法主要适用于杠杆收购和破产策略投资)。
1、相对估值法
相对估值法主要是依据可比公司的价格为基础,评估目标公司的相应价值,评估价值可以是企业价值或股权价值。计算公式是:
目标公司价值=目标公司某种指标*(可比公司价值/可比公司某种指标),公式中,“可比公司价值/可比公司某种指标”被称为倍数。
估值步骤:一是选取可比公司,可比公司是与目标公司所处的行业、公司主营业务或主导产业、公司规模、盈利能力、资本结构、市场环境以及风险度等方面相同或相近的公司;二是计算可比公司的估值倍数,若目标公司和可比公司属于某一特殊行业,可使用符合该行业特点的估值倍数;三是计算适用于目标公司的可比倍数。通常选取若干可比公司,用其可比倍数的平均值或中位数(剔除异常值)作为目标公司的倍数参考值,并适当调整;四是计算目标公司的企业价值或股权价值。
该估值方法运用简单,易于理解;主观因素相对较少,可以及时反映市场看法的变化,但是该估值方式受可比公司企业价值偏差影响;分析结构的可靠性受可比公司质量的影响,有时很难找到适合的可比公司。
市盈率倍数法
市盈率倍数法(P/E)反映一家公司的股权价值相对其净利润的倍数。计算公式为:
可比公司市盈率倍数=股权价值/净利润=每股价值/每股收益
目标公司股权价值=净利润*市盈率倍数
目标公司每股价值=每股收益*市盈率倍数
市盈率倍数法用利润指标来估值,净利润属于股东,没有反映债权人的求偿权,因此当目标公司与可比公司的资本结构差异较大时结果可能有误。
盈利数据的选择上,一是最近一个完整会计年度的历史数据;二是最近12个月的数据,使用历史数据计算市盈率时通常采用该数据;三是预测年度的盈利数据,股权投资基金投资实践中多使用该数据。
市净率倍数法
市净率倍数法(P/B)主要反映一家公司的股权价值相对其净资产的倍数。计算公式为:
可比公司的市净率倍数=股权价值/净资产=每股价值/每股净资产
目标公司的股权价值=净资产*市净率倍数
目标公司的每股价值=每股净资产*市净率倍数
因为资产流动性较高的金融机构净资产账面价值更加接近市场价值,所以市净率倍数法比较适用于此类企业,银行业的估值通常采用市净率倍数法。
市销率倍数法
市销率倍数法(P/S)反映了一家企业的股权价值相对其销售收入的倍数。计算公式为:
可比公司市销率倍数=股权价值/销售收入=每股价值/每股销售收入
目标公司股权机制=销售收入*市销率倍数
目标公司每股价值=每股销售收入*市销率倍数
市销率倍数法主要适用于净利润可能为负,经营性现金流也可能为负,账面价值低的创业企业;此外市销率倍数法主要适用于销售成本率较为稳定的收入驱动型企业,如公共交通、商业服务、互联网、制药及通讯设备制造公司等。
企业价值/息税前利润倍数法
企业价值/息税前利润倍数法(EV/EBIT),其中,息税前利润(EBIT)是在扣除债权人利息之前的利润,所有出资人(股东和债权人)对息税前利润都享有分配权,因此,息税前利润对应的价值是企业价值(EV)。息税前利润是向所有股东和债权人分配前的利润,所以EV/EBIT倍数法提出了资本结构的影响。计算公式如下:
可比公司企业价值/息税前利润倍数=企业价值/息税前利润
其中,息税前利润(EBIT)=净利润+所得税+利润
目标公司企业价值(EV)=EBIT*(EV/EBIT倍数)
目标公司股权价值=企业价值—净债务
企业价值/息税前折旧摊销前利润倍数法
企业价值/息税前折旧摊销前利润倍数法(EV/EBITDA),其中,息税前折旧摊销前利润(EBITDA)是扣除利息费用、税、折旧和摊销之前的利润。该方法同时考虑了资本结构和折旧摊销的影响,计算公式上:
可比公司企业价值/息税前折旧摊销前利润倍数=企业价值/息税前折旧摊销前利润
其中,息税前折旧摊销前利润=息税前利润+折旧+摊销
目标公司的企业价值(EV)=EBITDA*(EV/EBITDA倍数)
目标公司的股权价值=企业价值-净债务
2、折现现金流估值法
折现现金流估值法的基本原理是将估值时点之后,目标公司的未来现金流以合适的折现率进行折现,加总得到相应的价值。评估所得的价值,可以是股权价值,也可以是企业价值。
计算公式为:
其中,V表示价值,t表示时间,CFt为第t期的现金流,r为未来所有时期的平均折现率,n为详细预测期数,TV为终值。在估值步骤上,一是选择适用的现金流估值法;二是确定详细预测期数(n)。详细预测期的时间长短选取以适中为原则,通常,详细预测期的结束以目标公司进入稳定经营状态为基准。三是计算详细预测期内的每期现金流CFt,不同的折现现金流估值法对应的现金流也不同,如红利折现模型是红利,股权自由现金流模型是股权自由现金流,企业自由现金流模型是企业自由现金流;四是计算折现率r,折现率的选择取决于使用的现金流,如红利和股权自由现金流对应的折现率为股权资本成本,而企业自由现金流对应的折现率为加权平均成本(WACC);五是计算终值TV,常用的计算方法包括终值倍数法(即相对估值法)和Gordon永续增长模型;六是对详细预测期现金流及终值进行估值并加总得到价值(如果是企业价值,还需要利用价值等式推导出股权价值)。
红利折现模型
股权投资基金投资于目标公司的股权,预期获得两种现金流。一是持有股权期间的现金红利,二是持有期末买出股权时的价格。计算公式为:
公式中,V为股权价值,DPSt为第t期的现金红利,r为股权要求收益率,n为详细预测期数,Pn为持有期末买出股权的预期价格。
红利折现模型主要适用于红利发放政策相对稳定的企业。
股权自由现金流折现模型
股权自由现金流(FCFE)是可以自由分配给股权拥有者的最大化现金流,其计算公式为:
股权自由现金流 = 净利润(E)+ 折旧 + 摊销 — 营运资金的增加 + 长期经营性负债的增加 — 长期经营性资产的增加 — 资本性支出 + 新增付息债务 — 债务本金的偿还。该模型计算公式为:
式中,V为股权价值,FCFEt为第t期的股权自由现金流,r为股权要求的收益率(和红利折现模型中的r相同),n为详细预测期数,TV为股权自由现金流的终值。
企业自由现金流折现模型
企业自由现金流(FCFF)是指公司在保持正常经营的情况下,可以向所有出资人(股东和债权人)进行自由分配的现金流。其计算公式为:
企业自由现金流=息税前利润(EBIT)— 调整的所得税 + 折旧 + 摊销 — 营运资金的增加 + 长期经营性负债的增加 — 长期经营性资产的增加 — 资本性支出。其中,调整的所得税有两种计算方法:一是直接用息税前利润乘以当期所得税税率;二是在其利润表中当期所得税的基础上进行调整,加回财务费用的税盾,再扣除非经常性损益对应的所得税。计算公式为:
公式中,EV表示企业价值,FCFFt代表第t期的企业自由现金流,WACC为加权平均资本成本,n为详细预测期数,TV为企业自由现金流的终值。在这其中,加权平均资本成本WACC是企业各种融资来源的资本成本的加权平均值,计算公式为:
公式中,D为复习债务的市场价值,E为股权的市场价值,Kd为税前债务成本,KE为股权资本成本,t为所得税税率。
3、创业投资估值法
创业投资估值法是通过评估目标公司退出时的股权价值,在目标回报倍数或收益率的基础上倒推出目标公司的当前价值。此类估值法主要是针对公司处于创业早期,利润和现金流均为负数,未来回报很高,但存在高度不确定性,此时大都采用创业投资估值法。其估值步骤主要包括如下几个方面:一是估计目标公司在股权投资基金退出时的股权价值;二是计算当前股权价值;当前的股权价值=退出时的股权价值/目标回报倍数=退出时的股权价值/(1+目标收益率)三是估算股权投资基金在退出时的要求持股比例。要求持股比例=投资额/当前股权价值。四是估计股权稀释情况。计算投资时的持股比例,如果目标公司没有后续轮次的股权融资,股权投资基金的股权不会稀释,投资时的持股比例就是上一步计算出的要求持股比例;如果目标公司有后续轮次的股权融资,需估计股权稀释情况,倒推出投资时的持股比例。
4、其他估值方法
成本法
成本法具体包括账面价值法和重置成本法。
账面价值法的计算公式为:
公司的的账面价值= 总资产 — 总负债
评估目标公司的真正价值,需调整资产负债表的各个项目。资产项目调减方面,应当注意公司应收账款的坏账损失、外贸业务的汇兑损失、有价证券市值是否低于账面价值、固定资产与无形资产的折旧方式是否合理等。负债项目调增方面,应注意是否有未入账的负债,如职工退休金、预提费用等;是否有担保事项等或有负债及尚未核定的税金等。
重置成本法是指在现时条件下重新购置意向全新状态的资产所需的全部成本,综合编制包括有形损耗(物质的)和无形损耗(技术的)等。其计算公式为:
待评估资产价值=重置全价—综合贬值=重置全价*综合成新率
重置成本法的主要因素较大,且历史成本与未来价值并无必然联系,因此重置成本法主要是作为一种辅助方法。
清算价值法
清算大致可分为破产清算和解散清算。
清算价值法的原理是,假设企业破产和公司解散时,将企业拆分为可出售的几个业务或资产包,并分别估算这些业务或资产包的变现价值,加总后作为企业估值的参考标准。在具体评估步骤上,一是进行市场调查,收集与被评估资产或类似资产清算拍卖相关的价格资料;二是分析验证价格资料的科学性和有效性;三是逐项对比分析评估与参照物的差异及其程度,包括实物差异、市场条件、时间差异和区域差异等;四是根据差异程度及其他影响因素,估算被评估资产的价值,得出评估结果;五是根据市场调查统计出来的结果,对清算价格进行评估。对股权投资基金而言,清算很难获得较好的投资回报,在企业正常可持续经营的情况下,不会采取清算价值法。
七、资产评估报告制作精要
根据《资产评估执业准则——资产评估报告》中规定,资产评估报告的内容主要包括:标题及文号,目录,声明,正文和附件。
(一)摘要环节应该明确的内容
在摘要环节,应当明确资产评估的主要信息和评估结论,评估报告摘要披露的内容至少应包括评估的目的,评估对象和评估范围,价值类型,评估基准日、评估方法、评估结论。此外还可以根据评估业务的性质,评估对象的复杂程度,具体项目要求等,合理的披露其他重要信息。
(二)正文中主要内容
一是明确评估目的。资产评估时为了特定目的和需要而进行的,资产评估特定目的贯穿资产评估的全过程,影响着对评估对象的界定、价值类型的选择等,是进行具体资产评估时必须要首先明确的基本事项。资产评估报告载明的评估目的应当为期,其结论服务于资产评估目的。
二是确定评估对象和评估范围。对于企业价值评估,评估对象可以分为两类,即企业的整体价值和股东权益价值(全部或部分),与此对应的评估范围是评估对象涉及的资产及负债,将股东全部权益价值作为评估对象,股东全部权益或股东部分权益对应的法人资产和负债属于评估范围,本身并不是评估对象。对于单项资产评估,各具体准则中均对评估对象进行了规范。《金融不良资产评估指导意见》第13条规定,金融不良资产评估业务中,根据项目具体情况,评估对象可能是债权资产,或用以实现债权清偿权利的实物类资产、股权资产或其他资产。《文化企业无形资产评估指导意见》第15条规定,文化企业无形资产评估对象是文化企业无形产的财产权益,或者特定无形资产组合的财产权益。文化企业无形资产通常包括著作权、专利权、专有技术、商标专用权,销售网络、客户关系,特许经营权、合同权益、域名或商誉等。《资产评估执业标准——机器设备》规定,及其设备的评估对象分为单台机器设备和机器设备组合对应的全部或部分权益。单台机器设备是独立形态存在、可以单独发挥作用或以单台的形式进行销售的机器设备。机器设备组合是为了实现特定功能,由若干及其设备组成的有机整体,《实物期权评估指导意见》中规定,执行涉及实物期权评估主要包括增长期权和退出期权等。
三是是界定价值类型。资产评估报告应当说明选择价值类型的理由,并明确其定义,一般情况下可供选择的价值类型主要包括市场价值、投资价值、在用价值、清算价值和残余价值等。对于价值类型的选择和定义,应当参照《资产评估价值类型指导意见》。
四是明确资产评估基准日。用以确定评估时点,该时点结合评估资产的特定属性,可以是过去、现在或未来的某一时点。
五是要严格遵守评估依据。目前资产评估的依据主要可以区分为法律依据、准则依据、权属依据和取价依据等多方面。其中,法律和准则依据应包括资产评估的有关法律、法规等,如《民法典》、《证券法》、《拍卖法》、《国有资产评估管理办法》、《资产评估行业财政监督管理办法》等,准则依据主要包括财政部发布的我国资产评估准则体系基础的《资产评估基本准则》,以及中国资产评估协会发布的《资产评估职业道德准则》、《资产评估执业准则——资产评估报告》、《资产评估执业准则——资产评估程序》、《资产评估执业准则——企业价值》、《资产评估职业准则——无形资产》等一系列实体性准则,指南和指导意见。权属依据方面,因为资产法律权属状况本身是个法律问题,对于资产的所有权及其他与所有权有关的财产权进行界定和发表意见需要履行必要的法律程序,应当由具有相应专业能力与专业资质的人士(如律师)或部门(如产权登记部门)来进行。由于资产的价值与其法律权属状况有着密切关系,资产评估准则要求在资产评估过程中需要关注评估对象的法律权属,并对核查验证情况进行披露。权属通常包括国有资产产权登记证书,投资人出资权益的证明文件,与不动产、知识产权资产、资源型资产、运输设备等动产相关的权属证书或其他证明文件,债券持有证明文件,从事特定业务所需的经营许可证书等。一些权属证明文件如房屋产权证明上注明的房屋面积、结构仍然是资产评估专业人员重要的取价依据,在这个阶段该产权证明材料可以作为取价依据对待。取价依据应包括资产评估中直接或间接使用的,企业提供的财务会计经营方面的资料,国家发布的统计资料和技术标准资料,以及评估机构收集的有关询价资料和参数资料等。企业提供的取价依据相关资料一般包括企业本身的财务会计和经营,资产构建、使用及管理等资料;国家有关部门发布的取价依据相关资料一般包括统计资料、技术标准和政策文件等资料;评估机构自行收集并依据的市场交易、专业资讯、研究分析等资料。由于统计口径不同等原因,不同部门发布同一指标的统计资料其结果可能也存在差异,国家有关部门发布的政策文件,也可能存在多次调整标准的情况,因此评估取价依据应当列示相关资料的名称,提供或发布的单位及时间等信息。
六是评估方法。根据《资产评估基本准则》,确定资产价值的评估方法主要包括市场法、收益法和成本法三种基本方法及其衍生方法,在资产评估的过程中应根据评估目的、评估对象、价值类型和资料收集情况,分析各类方法的适用性,合理的选择评估方法,在选择过程中,要注意评估方法运用所涉及到的经济技术参数的选择,在选择时都必须要有充足的数据资料作为基础和依据,在评估时点以及一个相对较短的时间内,某种评估方法所需的数据资料收集可能会遇到困难,当然也就会限制该评估方法的选择和运用。资产评估报告应当说明所选用的评估方法和理由,首先需要简单说明总体思路和主要评估方法及适用原因,其次还要按照评估对象和所涉及的资产(负债)类型逐项说明所选用的具体评估方法。采用成本法的,应介绍估算公式,并对所涉及资产的重置价值及成履行的确定方法做出说明;采用市场法的,应当介绍参照物(交易案例)的选择原则,比较分析与调整因素等;采用收益法的,应介绍采用收益法的技术思路,主要测算方法、模型或计算公式,明确预测收益的类型,以及预测方法与过程,折现率的选择和确定等情况。采用多种评估方法时,不仅要确保满足各种方法使用的条件要求和程序要求,还应当对各种评估方法取得的价值结论进行比较,分析可能存在的问题并做相应的调整,确定最终评估结果。
七是评估程序实施过程和情况。也即在评估报告中应说明资产评估程序实施过程中现场调查、收集整理评估资料、评定估算等主要内容。其中,应当重点描述评估方法的运用和逻辑推理计算过程,在资产评估过程中采用的各种信息、数据、经演算而推导出评估结果,这种思路与演算过程应符合公认的评估方法和计算模式,以使评估结果具有合理性和科学性;还要就评估方法中折现率、资本化率、价值比率、重置全价,成新率等重要参数的获取来源和形成过程等作出说明;对于评估结论,还要进行综合分析,当采用不同评估方法导致不同评估价值时,应就不同的评估结果所具有的含义,调整的理由和方法以及最终评估值的合理性进行说明。
八是评估假设。评估假设本质是评估条件的某种抽象,在具体的评估项目中应当科学合理的设定和使用评估假设,需要与资产评估目的及其对评估市场条件的宏观限定情况、评估对象自身的功能和在评估时点的适用方式与状态,产权变动后评估对象的可能用途及利用方式和利用效果等相联系和匹配。在资产评估过程中,应当合理的使用评估假设,并在资产评估报告中披露所使用的资产评估假设,以使评估结论建立在合理的基础上,并使报告结论能够被正确的理解和利用。在国际评估惯例中,评估假设包括前提、基本假设和具体假设、特别假设和非真实性假设等,在评估过程中应披露影响评估分析、判断和结论的前提、基本假设和具体假设,并说明其对评估结果的影响。其中,前提包含:是否持续经营等(此为对企业而言);是否原地续用或异地续用等(此对单项资产)。基本假设通常包括对以下事项的假设:相关政治、法律、财政、经济等宏观情况;与评估对象经营活动相关的税收及企业法规;利率、汇率变化等事项。具体假设是指在评估中所采用的的具体的评估假设,如市场状况或趋势,单项资产的情况等;对评估分析找那个运用数据的完整性的假设;评估对象未来管理和业务运作战略方向;关联交易是否以公平交易为基础等。如果假设会对评估结果有重大影响,该假设为特别假设,资产评估专业人员应当单独考虑,并在评估过程中予以特别标明。如果假设是为了特定的评估项目而做出的与真实情况相反的假设,则该假设为非真实性假设,应在评估过程中予以特别说明。
九是评估结论。根据《资产评估执业准则——资产评估报告》的规定,资产评估报告应当以文字和数字的形式表述评估结论,并明确评估结论的使用有效期,评估结论通常是确定的数值,当然评估结论也可以是区间值或其他形式的专业意见,其中,引入区间值或其他形式的表达形式是考虑到评估行业不断发展的业务多元化需求。
十是特别事项的说明。特别事项是在已经确定评估结果的前提下,在评估过程中已发现可能影响评估结果,但非执业水平和能力所能评定估算的有关事项。资产评估报告中应当对特别事项进行说明,并重点提示关注。在实操层面经常出现的特别事项主要包括权属等主要资料不完整或存在瑕疵的情形(即评估中所发现评估对象产权存在的问题);未决事项、法律纠纷等不确定因素(包括所有对评估结果产生重大影响的未决事项、法律纠纷,影响生产经营活动和财务状况的重大合同,重大诉讼等事项);重要的利用专家工作及相关报告情况;重大事后事项(具体包括资产评估基准日之后出具评估报告发生前的重大事项,特别提示评估基准日的气候试行对评估结论的影响,说明发生评估基准日事后事项时,不能直接适用评估结论的事项)。
(三)评估报告附件
1、评估对象所涉及的主要权属证明材料
评估对象所涉及的主要权属证明材料包括:房屋产权证、无形资产权利(权属)证明、交通运输设备的行驶证及相关权属证明、重大机器设备的购置发票等。另外,如果涉及国有企业等特定资产评估项目,还应参考相关准则要求披露主要权属证明材料。
2、相关当事人的承诺函
在资产评估中,相关当事人的承诺是评估报告附件中不可缺少的一环,具体承诺的内容应包含如下内容:一是资产评估对应的经济行为符合国家规定;二是评估所涉及的财务会计报告及其他资料真实、准确、完整、合规,有重大事项应充分披露;三是提供的企业生产经营管理资料客观、真实、完整、合理;四是纳入资产评估范围的资产与经济行为涉及的资产范围一致、不重复、不遗漏;五是纳入资产评估范围的资产权属明确,出具的资产权属证明文件合法有效;六是纳入资产评估范围的资产在评估基准日至评估报告提交日期间发生的影响评估行为及结果的事项,披露及时且完整;七是提供的基础材料真实、准确且完整。
(四)评估明细表的制作
评估明细表可以根据相关准则要求和企业会计核算所设置的会计科目,综合评估方法特点进行编制:一是单项资产或资产组合评估,采用资产基础法进行企业价值评估,评估明细表包括被评估资产负债会计科目的评估明细表和各级汇总表;二是采用收益法进行的企业评估,可以根据收益法评估参数和盈利预测项目的构成等具体情况设计评估明细表的格式和内容;三是采用市场法进行企业价值评估,可以根据评估技术说明的详略程度决定是否单独编制符合市场法特点的评估明细表。在格式和要求上,也有明确的规定:
1、资产负债表会计科目的评估明细表格式和内容基本要求
一是表头应含有资产或负债类型(会计科目)名称、被评估单位、评估基准日、表号、金额单位、页码;二是表中应当含有资产负债的名称(明细)、经营业务或事项内容、技术参数、发生(购、建、创)日期,账面价值,评估价值,评估增减幅度等基本内容,必要时,在备注栏对技术参数或经营业务、事项情况进行注释;三是评估明细表应按照会计明细科目、一级科目逐级汇总,并编制资产负债表(方式)的评估汇总表一级人民币万元为金额单位的评估结果汇总表;四是会计计提的兼职准备在响应会计科目(资产负债类型)合计项下和相关科目汇总表中予以列示;五是评估结果汇总应当按照以下顺序和项目进行列示:流动资产、非流动资产、资产总计、流动负债、非流动负债、负债总计、净资产等类别和项目。
2、采用收益法中现金流量折现法进行企业价值评估的评估明细表
评估明细表应当包括的内容主要为:资产负债、利润调整表(如果有调整时);二是现金流量测算表;三是营业收入预测表;四是营业成本预测表;五是营业税金及附加预测表;六是销售费用预测表;七是管理费用预测表;八是财务费用预测表;九是营运资金预测表;十是折旧摊销预测表;十一是资本性支出预测表;十二是折现率计算表;十三是溢余资产和非经营性资产分析表。收益法评估明细表表头应含有评估参数或预测项目名称、被评估单位、评估基准日、表号、金额单位等,此外,被评估单位为两家以上的,评估明细表应当按照被评估单位分别归集,自成体系。